Newsletter 26. Oktober 2016

Banken dürfen für geduldete Kontoüberziehungen keine Pauschale mehr verlangen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am Donnerstag die Klausel untersagt, mit der Entgelte zwischen monatlich 2,30 Euro und 2,95 Euro berechnet wurden. Das verlangte Entgelt sei unangemessen hoch, erklärten die Richter. Damit hatten Klagen von Verbraucherschützern gegen die Deutsche Bank und die Targobank Erfolg.

ueberziehung-europaIn beiden Fällen ging es um die Überziehung des Girokontos über den vereinbarten Dispokredit hinaus. Duldet die Bank die Überschreitung, werden erhöhte Zinsen fällig. Im Streitjahr 2012 beliefen sie sich auf über 16 Prozent. Außerdem stellten die Geldinstitute einen Pauschalbetrag in Rechnung.

Die Targobank verlangte laut Preisverzeichnis 2,95 Euro monatlich, bei der Deutschen Bank waren es 6,90 Euro im Quartal. Allerdings wurden diese Beträge mit den Sollzinsen verrechnet. Waren die aufgelaufenen Zinsen geringer, wurde nur die Pauschale fällig. Überstiegen die Sollzinsen die Pauschale, wurde sie nicht erhoben.

Kosten auf den Kunden abgewälzt
Der BGH entschied, dass es sich bei der geduldeten Überziehung um einen Verbraucherkredit handele. Nach dem Gesetz schulde der Kunde dafür Zinsen. Hier würden aber Kosten auf den Kunden abgewälzt, die die Bank für die Bonitätsprüfung des Kunden aufwendet.

Da die Sollzinsen für geduldete Überziehungen weit über dem marktüblichen Satz lägen, sei bei dem geforderten Entgelt von einer unangemessenen Benachteiligung des Kunden auszugehen. Bei einer geduldeten Überziehung von zehn Euro für einen Tag würde bei der Pauschale von 6,90 Euro ein „Zinssatz von 25.185 Prozent im Jahr“ anfallen, erklärte der BGH.

In der Verhandlung am Dienstagvormittag hatten die Anwälte der Kreditinstitute eindringlich für den Erhalt der Pauschale plädiert und ungewöhnlich emotional argumentiert. Eine Untersagung sei „praxiswidrig und eine Entscheidung für Professoren im Elfenbeinturm“, sagte Rechtsanwalt Reiner Hall, der die Deutsche Bank vertrat.

Teure Wohnungen: Der Wettlauf um Immobilien

Die Zinsen sind niedrig und die Deutschen kaufen Wohnungen, als gebe es kein Morgen mehr. Wer jedoch in die eigenen vier Wände kommen will, muss sich auf dem Immobilienmarkt ganz schön viel gefallen lassen. Droht die nächste große Blase? Man muss schnell sein. Verdammt schnell und ultraflexibel natürlich sowieso. Wenn eine E-Mail vom Makler kommt, muss man sofort handlungsbereit sein und meist auch schon wenig später irgendwohin ausschwärmen. Da ist es natürlich besser, wenn man keine wichtigen Termine mehr an diesem Tag hat und möglichst auch einen verständnisvollen Chef. Denn so eine Hatz erleben Immobilien-Interessenten neuerdings öfter. Da gibt’s nur eines, wenn man zum Zuge kommen will: schneller zu sein, als all die ande­ren.

Man könnte an dieser Stelle viele Städte nennen. Die Geschichte aber wäre überall dieselbe. Es ist die Geschichte vom ganz normalen Immobilienwahnsinn, wie er sich heute in deutschen Großstädten abspielt. Denn die Deutschen kaufen Wohnungen, als gäbe es kein Morgen mehr. Sie stecken derzeit so viel Geld ins Hauseigentum wie seit Jahrzehnten nicht. Kein Wunder, wo es doch überall sonst kaum noch Zinsen fürs Ersparte gibt. Und sie rufen so viele Kredite ab wie noch nie. Weil auch die Finanzierungszinsen so niedrig sind, wie sie es noch nie waren. Für weniger als ein Prozent bekommt man zurzeit schon einen Immobilienkredit mit zehn Jah­ren Laufzeit. Für 15 Jahre sind es rund 1,5 Prozent. Deshalb erlebt der Immobilienmarkt einen Boom wie zuletzt Ende der achtziger und Anfang der neunziger Jahre. Das lässt die Preise in den größten deutschen Städten steigen und steigen.

Der Preisanstieg geht weiter
Um rund 50 Prozent haben sich Wohnungen seit 2010 in den Metropolen im Schnitt verteuert. Auf absehbare Zeit wird der Preisanstieg auch noch wei­ter gehen, sagen Analysten, weil sich in den großen Städten plötzlich jeder Wohneigentum zulegen will, aber gar nicht so viele Wohnungen verkauft werden, geschweige denn neu gebaut. Zwar machten die jüngsten Zahlen des Statistischen Bundesamtes Mut, wonach im ersten Halbjahr 30 Prozent mehr Wohnungen gebaut wurden als im Vorjahreszeitraum. Doch die Zahl der Baugenehmigungen reicht immer noch nicht aus, um den Bedarf von jährlich 400.000 neuen Wohnungen gerade in den wachsenden Ballungs­räumen zu decken.

Momentan übersteigt die Nachfrage das Angebot bei weitem, das führt schon in einigen Städten zu Preisverzerrungen. Etliche Immobilienanalys­ten warnen jetzt tatsächlich vor einer Immobilienblase: Die Bank für internationalen Zahlungsausgleich und die Bundesbank sprechen von „Preis­übertreibungen. In 52 Landkreisen sei die Blasengefahr bereits „hoch“ bis „eher hoch“. Zuletzt mahnte auch der Bankenverband: „Der Immobilienboom in Deutschland nimmt immer mehr Züge einer Blase an, da sich die Häuserpreise mehr und mehr von den Fun­damentalfaktoren abkoppeln.“

Denn die Preise für Wohnimmobilien stiegen zuletzt viel stärker als die Einkommen. Das ist der entscheidende Unterschied zum Boom Ende der achtziger Jahre: Damals kletterten die Hauspreise auch, aber Inflation und Geh­älter taten es ebenfalls. Jetzt steigen vor allem die Immobilienpreise. Des­wegen müssen Käufer in den sieben Superstädten schon sehr aufpassen, keine absurden Beträge für Betoninvestments zu zahlen, nur weil derzeit alle verrückt nach Immobilien sind und beim Kauf alles so unglaublich schnell gehen muss.

Sinnvolle Investition?
Ist es da überhaupt noch ratsam, sein Geld in Wohnungen zu stecken? Schließlich haben Blasen ja die Angewohnheit, irgendwann zu platzen. So unbefriedigend es klingt, aber das lässt sich nur mit einem Satz beantwor­ten: Es kommt drauf an. Auf die Absicht des Käufers nämlich und auf die Lage der Immobilie. Möchte man die Wohnung selbst nutzen, um sich die Mieten in der Großstadt jetzt oder später zu ersparen, kann sich ein Kauf sehr wohl noch lohnen, wegen der gesunkenen Kreditzinsen. Vorausgesetzt, die Finanzierung ist so durchgerechnet, dass man sich nicht überschuldet und monatlich ähnlich viel abzahlt wie bereits jetzt als Mieter – und das höchstens bis zum Renteneintritt.

Wer dagegen eine Wohnung als Kapitalanlage nutzen will, für den wird es immer enger. Denn die Mieten steigen langsamer als die Wohnungspreise. Seit dem Jahrtausendwechsel stiegen sie nur um ein Prozent pro Jahr an. Das heißt, es sind schlechtere Erträge durch die Vermietung zu erzielen. Oft beträgt die Mietrendite in Großstädten nur rund drei Prozent, in München noch weniger, hier sind es oft nur 2,5 Pro­zent – brutto, wohlgemerkt. Davon müssen Vermieter noch die Kosten für Hausverwaltung und Instandsetzung abziehen und die Finanzierungskosten für einen Kredit, wenn sie einen aufnehmen. Lukrativ ist das nicht mehr. Man sollte sich auch keine Illusionen machen, dass die Erträge bald wieder steigen.

Anlagennotstand macht es möglich
Trotzdem kaufen die Leute zurzeit alles, was auf den Markt kommt. Dabei lohnt sich der Kauf in Groß­städten nur noch selten, in vielen mittelgroßen Städten dagegen eher. Wer nicht ortsgebunden ist, sollte daher lieber in Mittelstädten wie Magdeburg, Leipzig oder Bremen kaufen und vermieten. Metropolen-Käufer dagegen müssen zusehen, dass sie in weniger gefragten Vierteln suchen, nur dort gibt es noch gute Preise. Als Faustregel gilt (sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger): den Kaufpreis durch die jährlich erzielbare Nettokaltmiete teilen. Dieser Mietmultiplikator sagt, nach wie vielen Jahren sich der Kauf über die Mieteinnahmen amortisiert. Liegt das Ergebnis bei 20, ist das ein guter Wert. In Großstädten gelten 25 bis 27 als normal. In München beträgt der Multiplikator im Schnitt 35, das ist überzogen.

Es gibt immer noch Ratgeber, die sagen: Grundsätzlich sollten Immobilienkäufer eine Folgebesichtigung vereinbaren und von einem Sachverständigen die Bausubstanz prüfen lassen. Doch in Großstädten sollte man diesen Satz ganz schnell vergessen! Hier finden fast alle Woh­nungen bei der Erstbesichtigung einen Käufer. Zweittermine gibt es kaum.

Harte Konkurrenz
Längst ist es auch von Vorteil, die Finanzierung bereits geklärt zu haben. Manche Makler verlangen solche Zusagen schon bei der Besichtigung, damit sie den Inte­ressenten überhaupt als potentiellen Käufer weiterempfehlen. Das wird immer normaler, bestätigen auch viele Banken.

Früher ließen sich Käufer und Verkäufer vom Notar erst einmal beraten, bevor der Vertrag aufgesetzt wurde, heute bestimmen oftmals die Verkäufer die Konditionen. Es wird leider immer schwerer eine gute, bezahlbare Immobilie zu finden.

Nebenkosten: Freiwillig Frieren ist der falsche Weg

Zwanzig von Hundert Deutschen lässt den ganzen Winter die Heizung aus. Das spart erst mal Geld – kann aber auf Dauer teuer werden.

Die Tage werden kürzer, die Nächte länger. Im Herbst sinken die Temperaturen. Wie in jedem Jahr zögern viele Mieter den Start in die Heizperiode heraus, jeder Fünfte lässt seine Heizung laut einer aktuellen Umfrage sogar über den gesamten Winter aus. Im Mietvertrag schreiben Vermieter gerne Mindesttemperaturen für Wohnungen vor. Doch laut Deutschem Mieterbund gibt es für Mieter grundsätzlich „keine Pflicht zum Heizen“. Gleichwohl hat der Bewohner eine Obhutspflicht für die ihm überlassene Wohnung, stellt die Mieterschutzorganisation klar.

Lässt er die Heizung in der kalten Jahreszeit konsequent aus, riskiert er Schimmel oder Stockflecken insbesondere an den Außenwänden. Denn die Raumluft enthält Feuchtigkeit, die unter anderem von den Bewohnern selbst mit der Atemluft ausgestoßen wird, oder auch durch die Nutzung von Küche und Bad relativ hoch sein kann. Die Feuchtigkeit kondensiert an den kühlen Außenwänden. Und die feuchten Stellen sind der ideale Nährboden für Schimmel.

Rohrbrüche sind selten

Während der Schimmelpilz die Bausubstanz eher auf mittlere Sicht beeinträchtigt, kann der Verzicht aufs Heizen bei Temperaturen unter dem Gefrierpunkt akute Schäden nach sich ziehen: Heizungs- und Wasserrohre frieren ein. Wasser dehnt sein Volumen aus, wenn es gefriert, und entwickelt dabei einen hohen Druck, dem die Rohre nicht standhalten, sie können platzen.

Zum Glück sind solche Ereignisse in Häusern mit mehreren Wohneinheiten selten. Der Grund ist einfach: Die Nachbarn heizen mit. Darauf setzen Sparfüchse, die von der Heizungsmentalität ihrer unmittelbaren Nachbarn und den Bewohnern der unteren Wohnung profitieren, indem sie sich von ihnen mit Wärme versorgen lassen.

Auch die längere Abwesenheit mancher Bewohner spielt eine Rolle, etwa für ein Praktikum, einen Auslandsaufenthalt oder das Überwintern im warmen Süden im Rentenalter. Wer in solchen Situationen seiner Obhutspflicht nicht nachkommt, also eine vertraute Person regelmäßig in der Wohnung nach dem Rechten sehen lässt, riskiert Ärger mit seinem Vermieter.

Vermieter kann sich Zugang zur Wohnung verschaffen

Wie soll der Eigentümer überhaupt merken, dass sein Mieter nicht heizt oder nicht ausreichend lüftet? Im Zweifelsfall wird er bei der Aufstellung der Betriebskosten oder durch Nachbarn darauf aufmerksam. Die Wohnung selbst darf er ohne vorherige Abstimmung mit dem Mieter nicht betreten. Wenn der Bewohner sich querstellt, muss der Vermieter sogar bis zu fünf Jahre warten, um seine Wohnung zu betreten, hat das Amtsgericht München jüngst in einer vielbeachteten Entscheidung bestätigt. Eine Ausnahme ließ es aber für solche Fälle zu, wenn der Vermieter „eine nachhaltige negative Beeinträchtigung der Sachsubstanz“ befürchten muss. In dem Streitfall ging es um Verwesungsgeruch im Treppenhaus (Az.: 461 C 19626/15). „Als Vermieter kann ich Zugang zu meiner Wohnung verlangen, wenn ich ein berechtigtes Interesse habe“, sagt Gerold Happ, Mietrechtsexperte beim Eigentümerverband Haus und Grund. „Das ist bei einem akuten Schaden auf jeden Fall so.“

Der Bundesgerichtshof ist Eigentümern vor einigen Jahren hilfreich zur Seite gesprungen. Laut seinem Urteil sind Mieter verpflichtet, durch ein richtiges Lüftungsverhalten Schimmel in ihrer Wohnung zu vermeiden (Az.: VIII ZR 182/06). Hat der Mieter bereits einen Schaden verursacht, kann der Vermieter von ihm ein ordnungsgemäßes Heizen und Lüften der Wohnung fordern – auch mit einem Hygrometer, ein Instrument, das die Luftfeuchtigkeit in Räumen misst.

Mieter riskiert Forderungen nach Schadensersat

Im Schadensfall muss der Verantwortliche gesucht werden. Der Vermieter ist für die Erhaltung der Mietwohnung verantwortlich. Mit Hilfe eines Sachverständigen wird er im Regelfall beweisen können, dass der Schaden nicht durch die mangelhafte Bausubstanz entstanden ist.

Wesentlich schwerer hat es der Mieter. Denn nur die wenigsten dürften ihr Heizungs- und Lüftungsverhalten dokumentieren. Den Schaden muss der Mieter fachgerecht und auf seine Kosten beseitigen lassen. Sind durch sein Fehlverhalten weitere Schäden am Haus entstanden, kann der Eigentümer Schadenersatz verlangen. Die eingesparten Heizkosten haben sich dann schnell verflüchtigt.

 

Newsletter 1. Juli 2016

Was nach dem Wohnungskauf auf neue Eigentümer zukommt

Viele Mieter träumen von einer Eigentumswohnung, in der sie tun und lassen können, was sie wollen. Doch mit dem Wohnungskauf werden sie Teil einer Eigentümergemeinschaft – mit Rechten und vielen Pflichten. In den eigenen vier Wänden schalten und walten, wie man will – das wünschen sich viele Mieter und träumen von der Eigentumswohnung. Andere wollen sie als lukrative Geldanlage oder für die Altersvorsorge nutzen. Doch was viele nicht bedenken: Wer eine Wohnung erwirbt, dessen Verantwortung endet nicht an der Türschwelle.

Der Käufer wird Teil einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern, und damit kommen viele Pflichten auf ihn zu. Welche Regeln für Eigentümer gelten, legen zwei Dokumente fest: Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. In der Teilungserklärung steht, wem was in der Wohnanlage gehört. Die Gemeinschaftsordnung regelt, um welche Formen von Eigentum es sich bei einzelnen Gebäudeteilen handelt, wer sie nutzen darf und welche Zahlungen die Eigentümer dafür leisten müssen. So ist der Eigentümer verpflichtet, das Sondereigentum, also seine Wohnung plus Balkon und Terrasse, auf eigene Kosten instand zu halten. Für Kosten am Gemeinschafts­eigentum kommen alle Eigentümer zusammen auf. Dazu zählen das Dach, die Fenster, die Wohnungstüren, das Treppenhaus, tragende Gebäudeteile, das Grundstück inklusive Grünflächen sowie Heizung und Versorgungsleitungen. Um laufenden Kosten für Gartenpflege, Abwasser oder Verwalter zu finanzieren und Rücklagen für die Instandhaltung zu bilden, müssen Eigentümer ein Hausgeld zahlen. Seine Höhe richtet sich danach, wie alt, groß und reparaturanfällig die Immobilie ist. Mit Hilfe eines Gutachters, der die Anlage unter die Lupe nimmt, lässt sich ein Instandhaltungs- und Kostenplan ermitteln. Aus ihm wird die Rücklage abgeleitet und auf die Parteien anhand des im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteils umgelegt.

Instandhaltung, Modernisierung oder bauliche Maßnahme – das ist hier die Frage

Über die Verwendung der Instandhaltungsrücklage entscheidet die Eigentümergemeinschaft in ihrer jährlichen Versammlung, zu welcher der Verwalter mindestens zwei Wochen vor dem Termin einladen muss. Jeder Eigentümer hat eine Stimme, auch wenn er mehrere Wohnungen besitzt. Um eine Instandhaltung wie das Streichen des Treppenhauses zu beschließen, die nur den Status quo wiederherstellt, genügt eine einfache Mehrheit. Das gilt auch, wenn die Eigentümer die Betriebskosten anders verteilen wollen – etwa anhand des individuellen Verbrauchs statt an der Wohnungsgröße.

Als Modernisierung gilt eine Maßnahme, wenn sie den Gebrauchswert der Wohnanlage nachhaltig erhöht, indem etwa die Fassade gedämmt, ein Balkon angebaut oder eine energiesparende Heizungsanlage installiert wird. Hier müssen den Beschlüssen drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer zustimmen, die mindestens die Hälfte aller Anteile an der Wohnanlage besitzen. Fällt das Gesamtvotum für die Modernisierung aus, muss sich auch derjenige an den Kosten beteiligen, der dagegen gestimmt hat. Profitieren manche viel und andere wenig, lassen sich Kompromisse schließen: Sollen etwa die Fenster in einer Wohnanlage erneuert werden, kann die Eigentümergemeinschaft die Kosten nach Anzahl der Fenster pro Wohneinheit verteilen anstatt nach den Eigentumsanteilen.

Geht der Bau so weit, dass er den Charakter der Wohnanlage verändert, durch Luxussanierung oder eine Photovoltaikanlage, handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Und der müssen alle betroffenen Eigentümer zustimmen. Stellt sich ein Betroffener quer, kann er die Maßnahme verhindern. Insgesamt genügt aber eine einfache Mehrheit der Eigentümergemeinschaft.

Vor dem Wohnungskauf über Eigentümergemeinschaft informieren

Doch was passiert, wenn für eine beschlossene Modernisierung nicht genug Geld im Topf ist? Dann muss jeder Eigentümer eine Sonderumlage leisten. Die kann jede Partei bei großen Arbeiten schnell Tausende Euro kosten. Kann oder will ein Eigentümer nicht zahlen, kann er innerhalb von vier Wochen gegen einen Beschluss vor Gericht ziehen. Verliert er, so muss er die Kosten des Verfahrens tragen. Ansonsten bleibt ihm nur übrig, die Wohnung zu verkaufen. Wer durch seine Gegenstimme oder Enthaltung eine dringende Sanierung verzögert, kann laut BGH-Urteil für den entstandenen Schaden haftbar gemacht werden. (Az. V ZR 9/14.)

Wer plant, eine Wohnung zu kaufen, sollte sich vorher über die Eigentümergemeinschaft informieren. Es ist ratsam, mit einem Gutachter die Höhe der Instandhaltungsrücklage zu prüfen und sie in der Finanzierung der Immobilie zu berücksichtigen. Mit einer Vollmacht des Verkäufers lässt sich beim Verwalter ein Blick in ihre Unterlagen werfen. Aus den Beschlüssen der Eigentümerversammlungen geht hervor, welche Regeln auf den Käufer zukommen, was zu welchen Kosten saniert wurde, worüber die Mitglieder gestritten haben und ob es schon Gerichtsverfahren gab.

Lohnt eine vermietete Wohnung als Geldanlage?

Es gibt inzwischen viele gute Argumente gegen Mietwohnungen als Kapitalanlage. Aber es gibt immer noch vertretbare Objekte und sehr niedrige Zinsen. Worauf muss man achten? Bedenkenträger zählen ja nicht gerade zu den beliebtesten Mitmenschen. Erst recht nicht, wenn sie völlig humorlos die Träume einer erfolgreichen Geldanlage kaputtreden. Tatsächlich sind es alles gute und richtige Argumente, die nach Jahren des Immobilienbooms inzwischen von klugen Köpfen gegen die Vermögensanlage in Mietimmobilien ins Feld geführt werden.

Nur zur Erinnerung: Die Preise seien den Mieten davongelaufen, es habe sich eine Blase gebildet, die über kurz oder lang platzen werde. Das neue Mietrecht, die Mietpreisbremse, verhindere zudem, dass auskömmliche Mieten durchgesetzt werden könnten. Und nirgendwo seien die Erwerbskosten so hoch wie bei Immobilien. Das könne bis zu 14 Prozent des Kaufpreises gehen, was kein Mensch bei anderen Vermögensanlagen akzeptieren würde. Warum dann bei vermieteten Immobilien?

Eigenkapital im Mietwohnbau sinnvoll einsetzen

Das alles stimmt. Es gibt aber auch andere handfeste Argumente: Die Immobilienkonzerne seien reger denn je, sie kauften und bauten massiv – sagen die Hypothekengeber. Die Nachfrage nach Wohnraum steige aus den bekannten Gründen schneller als je erwartet. Die Zinsen seien unfassbar niedrig, mit der Folge, dass viele Anlageregeln auf den Prüfstand gehörten. Deshalb gebe es nach wie vor auch Anlagechancen im Mietwohnbau – sagen nicht nur die Verkäufer.

Reale Chancen trotz aller Bedenken? Es kommt drauf an, kann aber bei zurückhaltenden Annahmen durchaus sein: Wenn der Anleger vier Prozent Mieterlöse auf die Investition bekommt, ist das sogar dann noch ein Geschäft, wenn er sich jeden Euro leiht und das Darlehen über 20 Jahre tilgt. Denn dann zahlt er bis zur letzten Rate 2,7 Prozent Zinsen. Die Differenz sieht zunächst mickrig aus, darf aber ins Verhältnis zum Eigenkapital gesetzt werden. Und wo die Zinsen festgezurrt sind, können und werden die Mieten steigen. So griffig, dass für 20 Jahre jede Mieterhöhung ausgeschlossen ist, ist die neue Mietpreisbremse nicht. Die Sache mit den Chancen gilt aber auch mit Blick auf die Guthabenzinsen. Der Zins für 20-jährige Bundesanleihen dümpelt heute kurz über null Prozent. Wenn dann noch der Fiskus an der Quelle 26,375 Prozent dieser Magerzinsen abschöpft, bleibt eigentlich nichts mehr übrig, was den Namen Rendite verdient hätte. Vier Prozent Mieterlöse in der Immobilienanlage vor Kosten und Steuern können sich da durchaus sehen lassen, zumal die Abschreibungen neben den anderen Kosten ein bisschen dafür sorgen, dass die fällige Steuerlast gemindert wird. Auf dem Papier zumindest.

Hier zeigt sich: Eigenkapital kann jetzt wohl auch im Mietwohnbau sinnvoll eingesetzt werden. Das war nicht immer so. Offenbar haben die niedrigen Zinsen die traditionellen Finanzierungsregeln für Mietimmobilien relativiert. Früher ging die Finanzierung von vermieteten Immobilien so: so viel Fremdkapital wie möglich und am besten überhaupt keine laufende Tilgung. Für die irgendwann dann doch fällige Tilgung sorgten in der Regel die Lebensversicherer. Die versprachen, nach einigen Jahrzehnten die Schulden mit einer Lebensversicherung abzuräumen.

Annuitätendarlehen als Hauptfinanzierung

Das alles hat sich inzwischen erledigt: Das Steuerprivileg der Zinsen auf Lebensversicherungen ist weg, die Zinsen sind im Keller, und kein Versicherer kann heute seine Versprechen von einst einlösen. Alle senken immer wieder die Überschusssätze, und ein Ende des Zinsrutsches ist nicht in Sicht. Und die Anleger, die den Versicherern damals vertraut haben? Die müssen jetzt nachsparen, um ihre Schulden loszuwerden.

Also gilt die traditionelle Baufinanzierung mit Eigenkapital und braven Annuitätendarlehen inzwischen auch bei Mietobjekten. Der Markt sieht das auch so. Heute würden die meisten Mietobjekte mit Annuitätendarlehen finanziert. Dann allerdings mit zunächst eher niedrigen Tilgungsätzen wie 1,5 oder 2,0 Prozent. Die Frage, ob und inwieweit auch im Mietwohnbau Eigenkapital eingesetzt wird, hängt dabei entscheidend davon ab, wie rentabel es derzeit angelegt ist oder bei Neuanlage angelegt werden kann. Ein Beispiel verdeutlicht diese Fälle.

infografik-tabelle

Die Daten sind real, das Objekt wurde im Februar dieses Jahres so angeboten: „Gut geschnittene“, vermietete Dreizimmerwohnung in Bonn-Kessenich, Baujahr 1957, renoviert 2003, 68 Quadratmeter, zwei Balkone, Einzelgarage am Objekt, erstes Obergeschoss eines Vierfamilienhauses. Preisforderung inklusive Garage 168.000 Euro. Die Mieteinnahmen belaufen sich auf 6780 Euro im Jahr, das sind ziemlich genau vier Prozent der Preisforderung. Umgekehrt formuliert: Die Preisforderung liegt beim 24,8-fachen der Miete.

Kessenich ist ein südlicher Stadtteil von Bonn mit allem, was zur heilen Welt eines intakten Viertels gehört. Zum Rhein sind es zehn Minuten mit dem Rad, auf den Venusberg geht es zu Fuß. Allerdings ziemlich steil den Berg hoch.

Das Objekt wurde über einen Makler angeboten. Das kostet den Käufer 3,57 Prozent. Die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen beläuft sich auf 6,5 Prozent. Die gesamten Erwerbskosten können damit auf 20.400 Euro geschätzt werden. Das ist ziemlich viel verlorenes Geld für eine Anlage dieser Größenordnung. Die sind auf jeden Fall aus dem Eigenkapital aufzubringen.

Bescheidene 0,50 Prozentpunkte

Der Käufer ist fiktiv: Freiberufler, ledig, keine Kirchensteuer, zu versteuerndes Einkommen 80.000 Euro pro Jahr. Sein Steuerfreibetrag für Kapitalerträge ist ausgeschöpft, aus zwei Lebensversicherungen flossen ihm 200.000 Euro zu. Die sollen für einen Zeitraum von 20 Jahren angelegt werden. Seine Alternative: Festgeld bei einer deutschen Bank über fünf Jahre zu 1,8 Prozent vor Steuern (hochgerechnet auf 20 Jahre), Kauf einer Bundesanleihe mit der Laufzeit von 20 Jahren, Kauf und Vermietung der Wohnung in Kessenich aus dem Eigenkapital. Das Ansparen der Erträge soll dabei über ein Geldkonto mit einem Zins von einem Prozent erfolgen.

Für Erhaltung und Verwaltung werden 2500 Euro im Jahr erwartet. Die Abschreibungen belaufen sich auf 3150 Euro in Jahr. Die Tabelle zeigt schnell, dass weder beim Festgeld noch bei der Immobilie die Bäume in den Himmel wachsen. Erst recht nicht bei der Bundesanleihe. Aber es ist nicht unmöglich, auch heute noch am Immobilienmarkt bescheidene Anlageerfolge zu erzielen. Die Unterschiede zum Festgeld werden aber erst nennenswert, wenn für die Miete und den Wert der Wohnung über die Jahre moderate Erhöhungen angenommen werden. Die entscheiden über das Wohl und Wehe der Rendite. Unterstellt man eine Wertsteigerung der Wohnung und eine Mieterhöhung von jeweils einem Prozent pro Jahr, steigt die Rendite nach Steuern auf 2,18 Prozent.

An diesem Beispiel lässt sich auch die Bedeutung der von Experten immer wieder beschworenen Preisgrenze des 25-Fachen der Mieteinnahmen zeigen: Für die Musterimmobilie wurden knapp 25 Jahresmieteinahmen gefordert und kalkuliert. Wird hier als Preis mit dem 27-fachen der Mieteinnahmen gerechnet, sinkt die Rendite unter der Annahme konstanter Preisen und Mieten auf 1,13 Prozent. Bei Annahme eines Preisanstiegs von 1 Prozent pro Jahr liegt sie mit 1,83 Prozent 0,22 Prozentpunkte niedriger als beim 25-Fachen der Mieteinnahmen. Der Abstand zum Festgeld würde sich auf bescheidene 0,50 Prozentpunkte reduzieren. Das wäre dann doch wohl zu wenig für das Risiko und die Arbeit mit der Immobilie.

Können sich heute gut sehen lassen

Klarer sind die Ergebnisse, wenn es nicht um die Anlage freier Mittel geht. Wird im Beispiel angenommen, dass allein die Erwerbskosten in Höhe von 20.400 Euro aus Eigenmitteln finanziert werden und für den Kauf ein Hypothekendarlehen mit Zinsbindung und vollständiger Tilgung über 20 Jahre in Anspruch genommen wird, erscheinen vorzeigbare Renditen der eingesetzten Beträge realistisch. Vorausgesetzt natürlich, die Preisgrenze des 25-Fachen der Mieteinnahmen wird beachtet, die Bank findet kein Haar in der Suppe, und die 5000 bis 7000 Euro, die sich jährlich als Saldo aus Annuität, Mieteinnahmen, laufenden Kosten und Steuern ergeben, können problemlos aufgebracht werden. Für das Objekt bei einer derartigen 100-Prozent-Finanzierung muss etwa mit einen Zins von 2,4 Prozent effektiv gerechnet werden..

Wieder hängt alles von den Erwartungen ab: Werden Mieten und Preise über 20 Jahre als unverändert angenommen, rentieren sich die Mittel für den Erwerb und den jährlichen Saldo aus Annuität, Miete, laufenden Kosten und Steuern mit 1,60 Prozent pro Jahr. Werden für die Miete und den Wohnungswert jeweils Steigerungen von einem Prozent angenommen, steigt die Rendite aller Zahlungsströme auf 3,69 Prozent pro Jahr. Die können sich heute ganz gut sehen lassen.

Start für neue Grundsteuer

Die Grundsteuer basiert auch auf Werten aus dem Jahr 1964. Nun deutet sich an, wie sich das in den kommenden Jahren ändern dürfte. Die Reform der Grundsteuer könnte Fahrt aufnehmen. Mit Ausnahme Bayerns und Hamburgs habe man sich auf ein Modell geeinigt, sagte Hessens Finanzminister Thomas Schäfer (CDU). Angestrebt wird nach seinen Worten eine „aufkommensneutrale“ Reform. Inwieweit es Verschiebungen für die einzelnen Bürger geben werde, lasse sich heute noch nicht sagen. Bis die bis zu 35 Millionen Grundstücke neu bewertet seien, gingen „etliche Jahre ins Land“. Die Neuregelung ist notwendig, weil die Steuer schon beim Bundesverfassungsgericht zur Prüfung liegt.

Betroffen von der geplanten Neuregelung sind sowohl Eigentümer als auch Mieter, da eine höhere Steuer mit den Nebenkosten umgelegt werden kann. Laut Schäfer soll die Neubewertung der Immobilien nach den Plänen zum Stichtag am 1. Januar 2022 erfolgen. Wie der hessische Minister weiter berichtete, ist Hamburg nicht grundsätzlich gegen das von der Ländermehrheit befürwortete Modell.

Der Stadtstaat befürchte allerdings negative Folgen für den Länderfinanzausgleich. Bayern plädiere dafür, die Kompetenz komplett auf die Länder zu übertragen. Die Grundsteuer ist die zweitwichtigste eigene Steuer der Kommunen. Nach dem Gemeindefinanzbericht 2015 betrug das Aufkommen zuletzt 11,3 Milliarden Euro (2014). Die Steuerlast soll weiterhin in drei Stufen bestimmt werden: Durch Bundesgesetz wird zunächst ein Basiswert vorgegeben. Dieser wird dann mit der sogenannten Steuermesszahl multipliziert, bevor die Kommunen darauf den Steuersatz anlegen. Künftig sollen die Länder in ihren Grenzen über die Steuermesszahl selbst entscheiden dürfen, um großflächige Mehrbelastungen aus der Neubewertung abfedern zu können.

Derzeit arbeitet die Finanzverwaltung auf Basis der Einheitswerte aus dem Jahr 1964, in den neuen Ländern sogar auf solchen von 1935. Fortschreibungen haben nichts daran geändert, dass sie heute mit der Realität nicht mehr viel zu tun haben. Nun ist geplant, für die Grundstücke nur das Produkt aus Fläche und Bodenrichtwert heranzuziehen. Für darauf stehende Gebäude sollen die Werte pauschal ermittelt werden. In dem nun gefundenen Modell gibt es drei Faktoren: Alter, Art und Nutzung. Der künftig für die Steuer herangezogene Wert je Quadratmeter wird also beispielsweise davon abhängen, ob es sich um eine allein genutzte Villa, ein Reihenhaus mit Einliegerwohnung oder ein Mehrfamilienhaus handelt.

Verkauf Ihrer Immobilien
Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung verkaufen?? Da kann ich Ihnen bestimmt helfen. In meiner Kartei finden sich viele Immobilien-Interessenten. Lassen Sie uns darüber sprechen. Ein Anruf genügt.

 

Seminartermine

 Finanzierung + Planung bei Hausbau und Immobilienerwerb: Basiswissen zum Vergleich von Internetangeboten

»     Goslar | Samstag, 22. Oktober 2016| 9.00 Uhr bis 16.30 Uhr Anmeldung: VHS Goslar Tel.: 05321/76-431

»    Gifhorn | Samstag, 29. Oktober 2016 | 9.00 Uhr bis 16.30 Uhr Anmeldung: KVHS Gifhorn Tel.: 05371/82431

»    Göttingen | Samstag, 5. November 2016 | 9.00 Uhr bis 16.30 Uhr Anmeldung: VHS Göttingen Tel.: 0551/4952-0

»    Hildesheim | Samstag, 12. November 2016 | 9.00 Uhr bis 16.30 Uhr Anmeldung: VHS Hildesheim Tel.: 05121/9361-0

Wenn Sie ein Kauf- oder Bauvorhaben angehen, werden Sie sicherlich im Internet recherchieren wollen. Aber… Können Sie ohne ein fundiertes Basiswissen überhaupt die richtigen Fragen stellen, bzw. die richtigen Suchwege gehen??

Das Seminar bietet einen plastischen Überblick und Sie bewegen sich souverän durch das Dickicht an Informationen und Anforderungen. Dieses ist nicht nur im Internet, sondern auch in Gesprächen mit Kreditinstituten und Bauunternehmen usw. sehr wichtig.

Der Zeitpunkt ist hervorragend. Die Zinsen sind derzeit außerordentlich niedrig und die monatliche Belastung meist kaum höher als die Miete.

Themen:

– Finanzierungsvarianten – Finanzierungsmöglichkeiten
– Staatliche Förderung + Steuervorteile
– Bauverträge verhandeln als gute Basis für Finanzierung
– Planungs- und Baukosten
– Informationen zu Bewertung von Gebrauchtimmobilien sowie zu Sanierung und Umbau
– Eigenleistung bei Neubau + Umbau, Mitbauhaus, Bausatzhaus

Newsletter 6. April 2016

 

Wenn der Wohnungskauf günstiger als die Miete ist
Die meisten Deutschen wohnen zur Miete. Das ist nicht immer die bessere Alternative. Laut einer Studie ist Kaufen in jeder vierten großen deutschen Stadt günstiger.
Es ist ein schönes Gefühl, in den eigenen vier Wänden zu wohnen und zugleich auch schon für das eigene Alter vorzusorgen. Und dennoch reicht es in vielen Fällen eben doch nur zu einer Mietwohnung. Dabei sind in Deutschland offenbar in jeder vierten großen Stadt die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten derzeit besonders niedrig. Dies ergibt eine Studie, in der die Wohnungsmärkte in den 36 bundes- und landesweit größten Städten beleuchtet werden. Demnach sind in Braunschweig, Bremen, Erfurt, Essen, Frankfurt am Main, Hannover, Mainz, Münster und Rostock die Preise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum örtlichen Mietniveau besonders günstig. Mehr Info…
Ein weiteres Ergebnis der Studie: Die Immobilienpreise unterscheiden sich deutlich. So ist demnach der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München fünfmal höher als er es in Gelsenkirchen ist. Dabei hingen die Preisunterschiede in der Regel eng mit dem örtlichen Mietniveau zusammen. Es steht fest, dass ein um ein Euro je Quadratmeter höheres Mietniveau bei Eigentumswohnungen eine Kaufpreiserhöhung von im Durchschnitt rund 313 Euro je Quadratmeter zur Folge hat.
Die oben genannten Städte wichen allerdings von dieser Systematik ab. Hier liege der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen 10 Prozent unterhalb des durch die Mieten zu erwartenden Niveaus. Daraus folgert, dass in diesen Städten ein Investment in Wohneigentum im Vergleich zu anderen Städten noch attraktiv sei. Die Mietpreise seien hier schon vergleichsweise hoch, die Immobilienpreise dagegen noch moderat.
In anderen Städten sei es wiederum umgekehrt. Hier sei das Wohnen zur Miete für Durchschnittsverdiener oft die günstigere Option, wenn man langfristige Aspekte wie Geldanlage, Wertsteigerung oder Altersvorsorge außer Acht lasse. Dies sei zum Beispiel in Bielefeld, Chemnitz, Dortmund, Duisburg, Gelsenkirchen, München oder Potsdam der Fall, stellte die Studie fest. In den übrigen Städten wiesen Miet- und Kaufpreise ein ausgeglichenes Verhältnis auf.
Dennoch sollte eine Kaufentscheidung freilich nicht alleine von den Preisverhältnissen abhängig gemacht werden. Ebenso gelte es zum Beispiel die Lage oder die eigenen Lebensumstände zu berücksichtigen wie auch die zu erwartende Preisentwicklung. In Deutschland teuerster Stadt München zum Beispiel zeige die Preiskurve besonders steil nach oben. Hier würden die Kaufpreise vermutlich künftig deutlicher schneller steigen als die Mieten. Daher sollten Kaufwillige hier auch besonders schnell zugreifen. Dieser Rat gelte ebenfalls für Berlin, Bonn, Hamburg, Kiel, Nürnberg, Stuttgart und Wiesbaden.

Bund plant Steueranreize für Wohnungsbau
Die Bundesregierung plant angesichts der Flüchtlingskrise begrenzte Steueranreize zum Bau preiswerter Wohnungen. Vorgesehen ist in den Jahren 2016 bis 2018 eine Sonderabschreibung von bis zu zehn Prozent, um den Wohnungsmangel in betroffenen Regionen rasch anzugehen. Das geht aus einem Schreiben von Finanzminister Wolfgang Schäuble an Bauministerin Barbara Hendricks (SPD) hervor, das der Deutschen Presse-Agentur am Donnerstag vorlag. Bedingung ist, dass auch die Länder mitziehen.
Hendricks erklärte, sie freue sich, dass der Finanzminister ihren Vorschlag aufgegriffen habe und eine gemeinsame Lösung gefunden worden sei. „Damit werden wir dringend benötigte Impulse für den frei finanzierten Wohnungsbau geben.“ Jedes Jahr seien mindestens 350.000 neue Wohnungen erforderlich. Hessen Finanzminister Thomas Schäfer sprach „von einem Schritt in die richtige Richtung.“ Mehr Info…
Schäuble für Sonderabschreibung
Steueranreize sollten zielgenau sein, wenig Mitnahmeeffekte erzeugen und wenig Verwaltung erfordern, schreibt Schäuble: „In Anbetracht der sich durch die derzeitige Asyl- und Flüchtlingsproblematik zuspitzenden Wohnraumknappheit und den damit verbundenen Herausforderungen könnte dies mit einer Sonderabschreibung zur Förderung des Mietwohnungsneubaus erreicht werden.“
Schäuble betont zugleich: „Die Maßnahme wäre an die Bereitschaft der Länder gebunden, sich an den finanziellen Auswirkungen zu beteiligen.“ Mit den Ländern müsse zudem vereinbart werden, dass sie im Zeitraum der Begünstigung von Erhöhungen der Grunderwerbsteuersätze absehen: „Nur so kann vermieden werden, dass der durch die Sonderabschreibung gewährte steuerliche Vorteil über eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer abgeschöpft wird.“ Auch müssten für den Mietwohnungsneubau die nötigen Baugrundstücke bereitstehen.
Hessens Finanzminister Schäfer sagte dazu, den Steuerausfällen für Bund und Länder stünden in diesem Fall Investitionen gegenüber, von denen auch der Staat profitiere. „Das dürfen wir bei der Debatte nicht außer Acht lassen.“
Schäuble schlägt vor, den Bau neuer Gebäude ausschließlich in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zu fördern und nur dann, wenn sie zum Wohnen genutzt werden. Begrenzt werden soll die Subvention auf den Beginn der Anschaffung/Herstellung in den Jahren 2016 bis 2018. Im Jahr der Anschaffung/Herstellung und im darauffolgenden Kalenderjahr soll die Sonderabschreibung jeweils bis zu 10 Prozent der Kosten betragen. Im dritten Kalenderjahr sollen es bis zu 9 Prozent sein.
Schäuble: Wir führen jetzt zwischen Bund und Ländern Gespräche“
Schäuble hatte jüngst in der Haushaltsdebatte erklärt, die Länder hätten es immer abgelehnt, einer Steuermaßnahme zuzustimmen, die zu Mindereinnahmen führe: „Nachdem diese Position aufgegeben worden ist, haben wir vereinbart: Wir führen jetzt zwischen Bund und Ländern Gespräche, ob wir auch noch begrenzte steuerliche Anreize zur Förderung des Mietwohnungsbaus setzen können.“
Der Bund hatte bereits beim Flüchtlingsgipfel mit den Ländern zugesagt, die Mittel für den sozialen Wohnungsbau um 500 Millionen Euro auf eine Milliarde Euro jährlich aufzustocken.
Die baupolitische Sprecherin der Unionsfraktion im Bundestag, Marie-Luise Dött, erklärte: „Nun sind die Länder am Zug, eine zügige Einigung mit dem Bund herbeizuführen.“ Auch Normalverdiener ohne Anspruch auf sozialen Wohnraum hätten zunehmend Schwierigkeiten, geeigneten Wohnraum im unteren und mittleren Preissegment zu finden.
Ulla Jelpke von den Linken betonte, nicht die Flüchtlinge seien schuld an der Wohnraumknappheit, sondern vor allem jahrelang aufgebaute Defizite im sozialen Wohnungsbau. Die vom Finanzminister vorgeschlagenen Steueranreize reichten nicht aus.
Grünen-Steuerexpertin Lisa Paus kritisierte, mit der angedachten Sonderabschreibung verspiele die Bundesregierung die Chance, den sozialen Wohnungsbau neu aufzustellen. Aus ihrer Sicht stellt der Vorschlag eine undifferenzierte Förderung da: „Hier wird pauschal mit der Gießkanne Geld verteilt.“

Bausparkassen dürfen Altverträge nicht kündigen
Erstmals hat ein Oberlandesgericht Kunden Recht gegeben, die Bausparverträge mit hohen Zinsen fortführen wollen. Wüstenrot gibt sich aber nicht geschlagen. In der Prozesswelle um die Kündigung von Bausparverträgen hat das Oberlandesgericht Stuttgart als erstes Berufungsgericht zugunsten einer Bausparkundin entschieden. Die Bausparkasse Wüstenrot habe kein Recht, die Geldanlage zu kündigen, erklärte Richter Thomas Wetzel am Mittwoch: „Der Vertrag ist fortzusetzen.“ Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Erstmals bietet sich hiermit aber die Chance, dass der Bundesgerichtshof diese Grundsatzfrage verbindlich klärt. Denn andere Oberlandesgerichte hatten Klagen von Anlegern nicht nur abgewiesen, sondern sie als dermaßen aussichtslos eingestuft, dass sie diese ohne mündliche Verhandlung verwarfen – womit der Weg zum Bundesgerichtshof versperrt blieb.
Wüstenrot – Deutschlands zweitgrößte Bausparkasse – hat in dem aktuellen Fall gekündigt, weil die Kundin ihr angespartes Geld auf dem Konto liegen ließ und 3 Prozent Zinsen kassierte, statt das Darlehen abzurufen. Der Vertrag war schon seit 22 Jahren zuteilungsreif. Die Branche hat in Deutschland rund 200.000 ähnliche Verträge gekündigt, weil sie angesichts von Marktzinsen nahe Null die vor vielen Jahren vereinbarten hohen Zinsen nicht mehr zahlen will: In der Niedrigzinsphase sind sie den Instituten ein Dorn im Auge. Vor allem Landesbausparkassen, aber auch Schwäbisch Hall und Badenia haben ebenso wie Wüstenrot reihenweise Kündigungen ausgesprochen. Mehr Info…
Bisher gab es rund 140 Urteile bundesweit, von denen 90 Prozent zugunsten der Bausparkassen ergingen. In Fällen, die bisher in einer höheren Instanz landeten, zogen die Sparer an den Oberlandesgerichten Koblenz, Celle, Hamm, Köln und München jeweils den Kürzeren. Manchmal haben die Geldinstitute mit ihren Kunden aber auch einen Vergleich geschlossen. Wüstenrot argumentierte in dem Prozess, der Vertrag habe längst gekündigt werden dürfen. „Wir teilen diese Auffassung nicht“, sagte Richter Wetzel. Die Bausparerin müsse weiterhin die Möglichkeit haben, das Darlehen in Anspruch zu nehmen, auch wenn sich das derzeit bei einem Zins von 5 Prozent für sie nicht rechne.
Die gesetzliche Zehnjahresfrist greife erst, sobald das Darlehen vollständig zugeteilt sei; von dem ursprünglichen Sparziel von 40.000 D-Mark (rund 20.500 Euro) hat sie etwa 15.000 Euro eingezahlt. Die Bausparkasse habe es „möglicherweise im eigenen Interesse“ hingenommen, dass die Kundin keine Sparleistungen mehr erbracht habe.
Bei korrektem Ansparen wäre die Bausparsumme innerhalb von zehn Jahren ab Zuteilungsreife vollständig angespart worden. Wenn die Bausparkasse jedoch selbst „ein faktisches Ruhen des Bausparvertrages erlaube“, sei sie nicht „schutzbedürftig“. Daher greife das Kündigungsrecht nicht, auf das sich Wüstenrot berief. Nach einer Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch kann nämlich ein „Darlehensnehmer“ – und das ist nach Auffassung von Juristen in der Ansparphase die Bausparkasse – nach zehn Jahren seinen Vertrag beenden – allerdings nur „nach dem vollständigen Empfang“ (§ 489 BGB).
Wüstenrot geht in Revision
Wüstenrot werde nun eine Revision gegen das Urteil prüfen, erklärte deren Anwalt Hervé Edelmann. Davon geht auch das Oberlandesgericht aus. „Entschieden werden muss es vom Bundesgerichtshof“, sagte der Richter. Es gehe schließlich um Millionen Spargelder. Daher will er auch von sich aus die Revision zu den obersten Zivilrichtern in Karlsruhe zulassen (Az.: 9 U 171/15).
Das Oberlandesgericht Stuttgart wird demnächst noch weitere Fälle dieser Art entscheiden. In der Vorinstanz am Landgericht hatte das Unternehmen noch gewonnen. Allerdings gehen auch dort die Meinungen auseinander: Eine andere Zivilkammer gab einer weiteren Wüstenrot-Kundin recht, die ihren Vertrag 1999 abgeschlossen hatte; drei Jahre später wurde er zuteilungsreif. Die Frau ließ ihn aber weiterlaufen, weil jährlich 4,5 Prozent Zinsen winkten. Sie hatte 100.000 D-Mark als Obergrenze vereinbart, aber ebenfalls noch nicht den vollen Betrag eingezahlt.
Wüstenrot bezeichnete den Richterspruch als „nicht überzeugend“. Die Richter hätten sich gegen die überwiegende Rechtsauffassung anderer Oberlandesgerichte gestellt. Damit zeichne sich „insgesamt immer deutlicher ab, dass Bausparkassen Kündigungen aussprechen dürfen“. Zumal es auch über 100 entsprechende Urteile von verschiedenen Landgerichten, einige Dutzend Amtsgerichtsurteile und mehrere Schiedssprüche des Ombudsmanns der Öffentlichen Banken gebe. „Einzelne gegenläufige Urteile ändern an dieser sich eindeutig herausbildenden Rechtsmeinung nichts.“ Auch die geschlossenen Vergleiche sprechen aus Sicht der Bausparkasse nicht gegen ihre Argumentation, da diese meist „rein aus verfahrensökonomischen Gründen“ geschlossen worden seien.
Ein Sprecher der Privaten Bausparkassen kommentierte das Urteil ebenfalls mit der Einschätzung, dass die Kündigungen grundsätzlich rechtmäßig seien. Der Anwalt der Klägerin bezeichnete die Gerichtsentscheidung hingegen als „absolut richtig“. Aber auch er rechnet damit, dass die Gegenseite Rechtsmittel einlegt: Das letzte Wort hat wohl der Bundesgerichtshof
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Newsletter 25. November 2015

Zinswende kurzfristig nicht in Sicht: Attraktive Rahmenbedingungen für den Immobilienerwerb
Mit ihrer Entscheidung, den Leitzins auf Rekordtief zu belassen und das Tempo der Anleihekäufe beizubehalten, hat die EZB klar signalisiert, dass sie an ihrer Politik des Quantitative Easing weiterhin festhält. Auch die August-Inflationsrate von lediglich 0,2 Prozent im Euro-Raum lässt einen Richtungswechsel in der europäischen Finanzpolitik vorerst unwahrscheinlich erscheinen. Nach wie vor spricht einiges dafür, dass es keinen nachhaltigen Zinsumschwung geben wird, so lange so viele Herausforderungen in Europa ungelöst sind und kein breites, nachhaltiges Wachstum einsetzt. Die Einschätzung der US-amerikanischen Entwicklung in den Medien hat sich seit unserer letzten Ausgabe hingegen etwas gewandelt. Mehr zum Thema weiter unten…

Tipps im momentanen Zinsumfeld:

Bauherren und Immobilienerwerber können derzeit von der Politik des billigen Geldes der EZB profitieren. Wichtig ist jedoch, sicherzustellen, dass sie sich vom „billigen Geld“ keinesfalls zu hohen Kaufpreisen verführen lassen. Sie sollten die monatliche Darlehensrate so gestalten, dass möglichst viel Geld in die Tilgung fließt. Verschiedene Rückzahlungsszenarien sollten durchgespielt werden, um ein Gefühl für die Geschwindigkeit des Schuldenabbaus zu erhalten. Gerade für finanzstarke Darlehensnehmer, die mehr Eigenkapital in die Finanzierung einbringen und höhere Belastungen stemmen können, sind auch Volltilger-Darlehen derzeit eine erwägenswerte Darlehensform. Bei einigen Anbietern gibt es hierfür attraktive Konditionsnachlässe.

Altersversorgung durch Rentenversicherung
Wie Sie wissen, reicht die gesetzliche Rente nicht aus, um im Alter den gewohnten Lebensstandard zu sichern. Parallel zu anderen Medien wurde in der BILD-Zeitung die Dringlichkeit einer privaten Altersvorsorge klar und deutlich aufgezeigt. Doch welche Vorsorgelösung ist die beste? Eine private Rente sollte Ihnen alles bieten, was Sie sich von einer Altersversorge wünschen. Diese sollte sicher, renditeorientiert und flexibel sein. 

Eine Altersversorgung muss die Chancen des Kapitalmarktes optimal nutzen – und das ohne Risiko. Durch eine Geld-zurück-Garantie erhalten Sie am Ende der vereinbarten Laufzeit mindestens Ihre eingezahlten Beiträge zurück. Sie bauen eine sichere Altersvorsorge auf und bleiben doch immer flexibel, denn Sie sollten die Altersversorgung jederzeit an Ihre Lebenssituation anpassen können. Kurz gesagt ist „Wartungsfreiheit“ angesagt. Sie sollen sich um nichts kümmern müssen.

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Notenbank gibt starkes Signal für eine Zinswende
Die Wirtschaft laufe rund, höhere Zinsen seien daher gerechtfertigt, sagt die Chefin der amerikanischen Notenbank Federal Reserve. Seit Monaten wird über eine Erhöhung des Leitzinses spekuliert.

Die Chefin der amerikanischen Notenbank, Janet Yellen, bereitet den Boden für eine Zinswende noch in diesem Jahr. Eine Anhebung im Dezember sei durchaus im Bereich des Möglichen, betonte sie am Mittwoch vor einem Kongressausschuss. Die Wirtschaft laufe gut. Höhere Zinsen seien daher gerechtfertigt, falls die Datenlage es hergebe. Laut Yellen ist zwar noch nichts entschieden. Dennoch werteten viele Anleger die Äußerungen der Fed-Chefin als ihren bislang deutlichsten Hinweis, dass die erste geldpolitische Straffung seit fast zehn Jahren vor der Tür steht. Die Notenbank kommt am 15./16. Dezember zu ihrer nächsten Sitzung zusammen.

Der Euro rutschte während der Anhörung auf ein Drei-Monats-Tief von 1,0845 Dollar. „Die Spekulationen auf eine Zinserhöhung im Dezember wurden tendenziell forciert“, sagte ein Börsianer. Die Wall Street weitete ihre Verluste nach den Äußerungen Yellens aus. Im Oktober beließ die Fed den Schlüsselsatz zur Versorgung der Banken mit Geld noch bei null bis 0,25 Prozent. Eine Entscheidung über eine Erhöhung steht zum Jahresende jedoch fest auf der Agenda, wie die Notenbank bereits damals mitteilte.

Sie hatte mit ihrer Nullzinspolitik in den vergangenen Jahren mit dafür gesorgt, dass die Aktienmärkte von Rekord zu Rekord eilen konnten. Mit einer Abkehr von der ultralockeren Geldpolitik müssen sich die Märkte darauf einstellen, dass die Wirtschaft auch ohne größere Hilfestellung der Fed auskommen muss. Zuletzt hat sich die Konjunktur abgekühlt. Sie legte im Sommer aufs Jahr hochgerechnet nur noch um 1,5 Prozent zu, nachdem es im Frühjahr noch 3,9 Prozent waren. Doch Experten sehen darin kein Schwächezeichen: Denn der Konsum, der rund zwei Drittel der amerikanischen Wirtschaftsleistung ausmacht, zog weiter an.

Yellen ist seit Monaten darum bemüht, den Märkten überzogene Ängste vor einer Zinserhöhung zu nehmen. Im September entschied sich die Fed wohl auch aus Rücksicht auf Investoren, den Schritt noch nicht zu wagen. Denn das Börsenbeben in China im Sommer hatte auch an den großen Finanzplätzen der Welt von New York bis London Erschütterungen ausgelöst.

Nach dem Nachlassen dieser Turbulenzen rückt nun die anhaltende Erholung am amerikanischen Arbeitsmarkt wieder stärker in den Fokus. Die amerikanischen Firmen stellten im Oktober 182.000 neue Mitarbeiter ein, wie der private Arbeitsvermittler ADP in seiner monatlichen Umfrage herausfand. Von Reuters befragte Experten hatten lediglich mit 180.000 gerechnet.

Die amerikanische Notenbankdirektorin Lael Brainard zeigte sich auf einer Konferenz in Frankfurt beeindruckt vom Stellenaufbau in der amerikanischen Wirtschaft: „Die Erholung am Arbeitsmarkt ist extrem stabil.“ Leider stiegen die Löhne jedoch nicht entsprechend, sagte Brainard. Die Gehälter gelten als Gradmesser dafür, dass der Aufschwung tatsächlich bei den Bürgern ankommt. Mit steigenden Löhnen dürfte auch die Inflation stärker anziehen, die nach dem Geschmack der Fed derzeit noch zu niedrig ist. Neben der Förderung von Vollbeschäftigung soll die amerikanische Notenbank auch für stabile Preise sorgen. Laut Yellen wird der Aufschwung voraussichtlich mittelfristig dafür sorgen, dass die Fed ihr Inflationsziel von zwei Prozent wieder erreichen kann.

Maklergebühren für Mieter offenbar halbiert
Das von der Bundesregierung beschlossene Bestellerprinzip scheint zu wirken. Mieter müssen laut einem Medienbericht deutlich weniger für Makler bezahlen. Ein weiteres Bundesland hat derweil die Mietpreisbremse beschlossen.

Die Maklergebühren sind offenbar um die Hälfte zurückgegangen, nachdem die Bundesregierung das sogenannte Bestellerprinzip verabschiedet hat. Das berichtet die „Bild“-Zeitung unter Berufung auf Daten des Statistischen Bundesamtes. Demnach hat es bereits im Juni einen deutlichen Rückgang der von Mietern an Wohnungsmakler gezahlten Gebühren gegeben. Die Statistik erhebt demnach alle Fälle, in denen Mieter für die Leistung eines Immobilienmaklers bezahlen.

Der vom Statistikamt ermittelte Preisindex für den Posten „Maklergebühr für Miete von Wohnung oder Haus“ sank dem Bericht zufolge von 106,7 im Mai auf 53,4 im Juni. Dort verharre er seitdem. Laut „Bild“-Zeitung entspricht dies einem Rückgang von 49,9 Prozent. Das Bestellerprinzip wurde am 1. Juni eingeführt. Der Deutsche Mieterbund begrüßte die Preisentwicklung. Diese sei „ein voller Erfolg für die Mieter“, sagte Geschäftsführer Ulrich Ropertz der Zeitung. Zuvor hatte die „Süddeutsche Zeitung“ berichtet, dass die Mietpreisbremse offenbar nicht so wirkt wie geplant, da es in vielen Gemeinden keinen Mietspiegel gibt. Gestern beschloss zudem Schleswig-Holsteins Landesregierung für zwölf Kommunen eine Mietpreisbremse. Betroffen sind Gemeinden auf Sylt und Föhr, Orte in der Hamburger Umgebung und in Kiel. „Damit darf in Gemeinden, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, die Miete bei Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen“, sagte Innenminister Stefan Studt (SPD) am Dienstag zu der vom Kabinett beschlossenen Verordnung. Die Mietpreisbremse gilt für maximal fünf Jahre und tritt voraussichtlich zum 1. Dezember in Kraft.

„Gerade in den größeren Inselgemeinden, im Hamburger Umland und in Kiel steigen die Mieten seit Jahren stark an“, sagte Studt. Weil immer mehr Menschen dorthin ziehen, werde der Wohnraum knapp und immer wertvoller. „Die Folge ist, dass sich Menschen mit geringeren Einkommen in diesen Gegenden eine Wohnung nicht leisten können und alteingesessene Mieter verdrängt werden.“ Mit der Mietpreisbremse werde der Anstieg der Mieten gesetzlich begrenzt.

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Newsletter 5. August 2015

Zinsen steigen wieder an

Für die Baufinanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung sind sie binnen weniger Wochen beispielsweise um bis zu 0,5 Prozentpunkte gestiegen. Wie geht es weiter mit den Zinsen? Die Kurse deutscher Staatsanleihen sind in den vergangenen Jahren immer weiter gestiegen. Damit einher ging ein Verfall der Renditen dieser Zinstitel. Die Renditen von Pfandbriefen, zu denen sich Banken für ausgegebene Baufinanzierungsdarlehen refinanzieren können, orientieren sich wiederum an der Entwicklung der Bond-Renditen.

Die Zinsen für Baufinanzierungen sind bis zu ihrem bisherigen Tiefststand Mitte April dramatisch gesunken: Seit Jahreswechsel image0092013/2014 sind die Zinsen für zehnjährige Zinsbindungen um bis zu 1,5 Prozentpunkte gefallen. Allein seit Anfang dieses Jahres sind sie um bis zu 0,4 Prozentpunkte gefallen.

Dass es bei einer derart starken Abwärtsentwicklung einmal eine Gegenreaktion geben musste, war nur eine Frage der Zeit. Internationale Investoren haben sowohl am Markt für Staatsanleihen als auch im Aktienmarkt in der letzten Zeit begonnen, Gewinne mitzunehmen. Bei Staatsanleihen hat dies zu wieder steigenden Renditen und damit in der oben beschriebenen Logik zu steigenden Baufinanzierungszinsen geführt. Ob es sich um die lang erwartete Trendumkehr handelt oder die Baufinanzierungzinsen wieder auf das Niveau von Mitte April zurückfallen, bleibt abzuwarten.

Immobilienbesitzer, die in den kommenden zwei bis 36 Monaten eine Anschlussfinanzierung benötigen und das Risiko eines weiteren Zinsanstieges scheuen, sollten sich die jetzigen Konditionen unbedingt sichern. Denn das jetzige Zinsniveau sei trotz des relativ geringen Anstiegs „noch immer historisch niedrig“.

Nach der aktuellen Phase der kurzfristig stark schwankenden Zinshöhen werden langfristig steigende Finanzierungskosten erwartet. Bei einem Darlehen über 150.000 Euro mit einer Tilgung von 3 Prozent könne dann bereits ein Zinsanstieg um 0,5 Prozentpunkte zu Mehrkosten von knapp 6.000 Euro führen.

LV-Begünstigte müssen schriftlich geändert werden

Trotz ihrer Scheidung hat die Ex-Frau eines verstorbenen Kunden einer betrieblichen Kapitallebensversicherung eine Auszahlung erhalten, die ihr nach dem Willen des Mannes nicht zugestanden hätte. Doch er hatte einen Formfehler begangen.

Der neuen Frau des Toten aus zweiter Ehe sei als Begünstigte auszuzahlen, hatte im vergangenen Jahr noch das Oberlandesgericht Frankfurt geurteilt. Denn sie sei als Witwe des Mannes anzusehen, berichtet die Nachrichtenagentur dpa. Demnach legte die verklagte Basler Lebensversicherung Revision gegen das Urteil ein und zog vor den Bundesgerichtshof (BGH).

Kürzlich erging nun das höchstinstanzliche Urteil (Az.: IV ZR 437/14), das der Assekuranz Recht gibt und die jahrelange Rechtsprechung des BGH bestätigt: Bei Versicherungen ist derjenige als „verwitweter Ehegatte“ anzusehen, mit dem der Verstorbene bei Vertragsschluss oder bei der Einsetzung der Bezugsberechtigung verheiratet gewesen ist.

Telefonanruf reicht nicht aus

In dem aktuell verhandelten Fall war das die Ex-Frau, die vor 18 Jahren als Begünstigte angegeben worden war. Doch nachdem er sich fünf Jahre später scheiden ließ und wieder heiratete, rief er lediglich bei seiner Versicherung an. Er wollte damit zwar klarstellen, dass seine neue Ehefrau bei seinem Tod das Geld bekommen würde. Doch das reichte laut BGH nicht aus.

„Die Änderungen sind durch die telefonische Anfrage nicht wirksam vorgenommen worden“, zitiert die Vorsitzende Richterin Barbara Mayen aus der mündlichen Verhandlung in Karlsruhe. Denn das hätte schriftlich erklärt werden müssen. Somit sei die Zahlung von rund 34.500 Euro an die Ex-Frau des Toten nach dessen Tod 2012 juristisch korrekt.Unterschätztes Hannover

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image010Wenn allgemein über Großstädte gesprochen wird, fällt nicht unbedingt sofort der Name Hannover ein. Eigentlich nicht richtig, denn die niedersächsische Landeshauptstadt zählt mit fast 520.000 Einwohnern zu den führenden Metropolen im Norden. Die Dienstleistungshochburg profitiert von der guten Konjunktur, was den Immobilienmarkt beflügelt. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen zuletzt in allen Stadtteilen an, besonders im Zentrum. Hannover ist ein Paradebeispiel für den bundesweiten Trend zur City-Lage: Je zentraler, umso teurer – je weiter weg vom Zentrum, desto günstiger. Einzige Ausnahme bildet Isernhagen-Süd. Der dörfliche Charakter und das viele Grün in Kombination mit der Nähe zur Stadt sind Käufern aktuell rund 2.200 Euro je Quadratmeter wert.

 

Grunderwerbsteuer ist zum Teil verfassungswidrig

Das Bundesverfassungsgericht hat zentrale Gesetzesvorschriften zur Grunderwerbsteuer gekippt. Der Bundestag muss diese Regelungen sogar – was eine große Ausnahme bei Karlsruher Urteilen ist – sechs Jahre lang rückwirkend ändern. Die höchsten Richter sehen einen Verstoß gegen das Gleichheitsgebot, weil Immobilien sowie Land- und Forstwirtschaft in manchen Fällen deutlich zu günstig bewertet werden.

Im Kern geht es daher um Bestimmungen im Bewertungsgesetz, die sie für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bereits im Jahr 2006 außer Kraft gesetzt hatten. Weitere Korrekturen daran werden derzeit auch im Zuge der geplanten Reform der Erbschaftsteuer diskutiert, die die Richter ebenfalls angeordnet hatten.

Normalerweise bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Kaufpreis. Gibt es jedoch keine konkrete Gegenleistung, etwa weil die Immobilie einer Personengesellschaft gehört und deren Inhaber wechseln, richtet sich der Fiskus nach einer „Ersatzbemessungs­grundlage“. Betroffen von der neuen Entscheidung sind hierbei drei Konstellationen. Für bebaute Grundstücke gilt das „vereinfachte Ertragswertverfahren“. Dieses führt dem Gericht zufolge zu Bewertungen, die im Schnitt um die Hälfte unter dem aktuellen Marktwert liegen. Zwar gibt es einen starren Vervielfältigungsfaktor von 12,5, um aus laufenden Erträgen einen Wert zu bestimmen. Aber auch dieser sei „strukturell ungeeignet“, um nahe genug an den Verkehrswert zu kommen.

Zudem verwarfen die Richter die Vorschriften für unbebaute Grundstücke im Fall von Umstrukturierungen und Transaktionen der Eigentümergesellschaft. Deren Wert wird bislang bei 80 Prozent der amtlichen Bodenrichtwerte angesetzt. Damit werde aber lediglich ein Niveau von etwa 70 Prozent des Marktwerts erreicht, kritisieren die Richter. Und drittens kassierten sie die Maßstäbe für land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz. Diese erfassten bei Veränderungen im Gesellschafterbestand nur rund 10 Prozent des Marktwerts, stellten die Richter fest.Seminartermine»Sachwerte besichern Ihr Vermögen – Der Weg zum eigenen Heim «

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