Newsletter 6. April 2016

 

Wenn der Wohnungskauf günstiger als die Miete ist
Die meisten Deutschen wohnen zur Miete. Das ist nicht immer die bessere Alternative. Laut einer Studie ist Kaufen in jeder vierten großen deutschen Stadt günstiger.
Es ist ein schönes Gefühl, in den eigenen vier Wänden zu wohnen und zugleich auch schon für das eigene Alter vorzusorgen. Und dennoch reicht es in vielen Fällen eben doch nur zu einer Mietwohnung. Dabei sind in Deutschland offenbar in jeder vierten großen Stadt die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten derzeit besonders niedrig. Dies ergibt eine Studie, in der die Wohnungsmärkte in den 36 bundes- und landesweit größten Städten beleuchtet werden. Demnach sind in Braunschweig, Bremen, Erfurt, Essen, Frankfurt am Main, Hannover, Mainz, Münster und Rostock die Preise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum örtlichen Mietniveau besonders günstig. Mehr Info…
Ein weiteres Ergebnis der Studie: Die Immobilienpreise unterscheiden sich deutlich. So ist demnach der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München fünfmal höher als er es in Gelsenkirchen ist. Dabei hingen die Preisunterschiede in der Regel eng mit dem örtlichen Mietniveau zusammen. Es steht fest, dass ein um ein Euro je Quadratmeter höheres Mietniveau bei Eigentumswohnungen eine Kaufpreiserhöhung von im Durchschnitt rund 313 Euro je Quadratmeter zur Folge hat.
Die oben genannten Städte wichen allerdings von dieser Systematik ab. Hier liege der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen 10 Prozent unterhalb des durch die Mieten zu erwartenden Niveaus. Daraus folgert, dass in diesen Städten ein Investment in Wohneigentum im Vergleich zu anderen Städten noch attraktiv sei. Die Mietpreise seien hier schon vergleichsweise hoch, die Immobilienpreise dagegen noch moderat.
In anderen Städten sei es wiederum umgekehrt. Hier sei das Wohnen zur Miete für Durchschnittsverdiener oft die günstigere Option, wenn man langfristige Aspekte wie Geldanlage, Wertsteigerung oder Altersvorsorge außer Acht lasse. Dies sei zum Beispiel in Bielefeld, Chemnitz, Dortmund, Duisburg, Gelsenkirchen, München oder Potsdam der Fall, stellte die Studie fest. In den übrigen Städten wiesen Miet- und Kaufpreise ein ausgeglichenes Verhältnis auf.
Dennoch sollte eine Kaufentscheidung freilich nicht alleine von den Preisverhältnissen abhängig gemacht werden. Ebenso gelte es zum Beispiel die Lage oder die eigenen Lebensumstände zu berücksichtigen wie auch die zu erwartende Preisentwicklung. In Deutschland teuerster Stadt München zum Beispiel zeige die Preiskurve besonders steil nach oben. Hier würden die Kaufpreise vermutlich künftig deutlicher schneller steigen als die Mieten. Daher sollten Kaufwillige hier auch besonders schnell zugreifen. Dieser Rat gelte ebenfalls für Berlin, Bonn, Hamburg, Kiel, Nürnberg, Stuttgart und Wiesbaden.

Bund plant Steueranreize für Wohnungsbau
Die Bundesregierung plant angesichts der Flüchtlingskrise begrenzte Steueranreize zum Bau preiswerter Wohnungen. Vorgesehen ist in den Jahren 2016 bis 2018 eine Sonderabschreibung von bis zu zehn Prozent, um den Wohnungsmangel in betroffenen Regionen rasch anzugehen. Das geht aus einem Schreiben von Finanzminister Wolfgang Schäuble an Bauministerin Barbara Hendricks (SPD) hervor, das der Deutschen Presse-Agentur am Donnerstag vorlag. Bedingung ist, dass auch die Länder mitziehen.
Hendricks erklärte, sie freue sich, dass der Finanzminister ihren Vorschlag aufgegriffen habe und eine gemeinsame Lösung gefunden worden sei. „Damit werden wir dringend benötigte Impulse für den frei finanzierten Wohnungsbau geben.“ Jedes Jahr seien mindestens 350.000 neue Wohnungen erforderlich. Hessen Finanzminister Thomas Schäfer sprach „von einem Schritt in die richtige Richtung.“ Mehr Info…
Schäuble für Sonderabschreibung
Steueranreize sollten zielgenau sein, wenig Mitnahmeeffekte erzeugen und wenig Verwaltung erfordern, schreibt Schäuble: „In Anbetracht der sich durch die derzeitige Asyl- und Flüchtlingsproblematik zuspitzenden Wohnraumknappheit und den damit verbundenen Herausforderungen könnte dies mit einer Sonderabschreibung zur Förderung des Mietwohnungsneubaus erreicht werden.“
Schäuble betont zugleich: „Die Maßnahme wäre an die Bereitschaft der Länder gebunden, sich an den finanziellen Auswirkungen zu beteiligen.“ Mit den Ländern müsse zudem vereinbart werden, dass sie im Zeitraum der Begünstigung von Erhöhungen der Grunderwerbsteuersätze absehen: „Nur so kann vermieden werden, dass der durch die Sonderabschreibung gewährte steuerliche Vorteil über eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer abgeschöpft wird.“ Auch müssten für den Mietwohnungsneubau die nötigen Baugrundstücke bereitstehen.
Hessens Finanzminister Schäfer sagte dazu, den Steuerausfällen für Bund und Länder stünden in diesem Fall Investitionen gegenüber, von denen auch der Staat profitiere. „Das dürfen wir bei der Debatte nicht außer Acht lassen.“
Schäuble schlägt vor, den Bau neuer Gebäude ausschließlich in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zu fördern und nur dann, wenn sie zum Wohnen genutzt werden. Begrenzt werden soll die Subvention auf den Beginn der Anschaffung/Herstellung in den Jahren 2016 bis 2018. Im Jahr der Anschaffung/Herstellung und im darauffolgenden Kalenderjahr soll die Sonderabschreibung jeweils bis zu 10 Prozent der Kosten betragen. Im dritten Kalenderjahr sollen es bis zu 9 Prozent sein.
Schäuble: Wir führen jetzt zwischen Bund und Ländern Gespräche“
Schäuble hatte jüngst in der Haushaltsdebatte erklärt, die Länder hätten es immer abgelehnt, einer Steuermaßnahme zuzustimmen, die zu Mindereinnahmen führe: „Nachdem diese Position aufgegeben worden ist, haben wir vereinbart: Wir führen jetzt zwischen Bund und Ländern Gespräche, ob wir auch noch begrenzte steuerliche Anreize zur Förderung des Mietwohnungsbaus setzen können.“
Der Bund hatte bereits beim Flüchtlingsgipfel mit den Ländern zugesagt, die Mittel für den sozialen Wohnungsbau um 500 Millionen Euro auf eine Milliarde Euro jährlich aufzustocken.
Die baupolitische Sprecherin der Unionsfraktion im Bundestag, Marie-Luise Dött, erklärte: „Nun sind die Länder am Zug, eine zügige Einigung mit dem Bund herbeizuführen.“ Auch Normalverdiener ohne Anspruch auf sozialen Wohnraum hätten zunehmend Schwierigkeiten, geeigneten Wohnraum im unteren und mittleren Preissegment zu finden.
Ulla Jelpke von den Linken betonte, nicht die Flüchtlinge seien schuld an der Wohnraumknappheit, sondern vor allem jahrelang aufgebaute Defizite im sozialen Wohnungsbau. Die vom Finanzminister vorgeschlagenen Steueranreize reichten nicht aus.
Grünen-Steuerexpertin Lisa Paus kritisierte, mit der angedachten Sonderabschreibung verspiele die Bundesregierung die Chance, den sozialen Wohnungsbau neu aufzustellen. Aus ihrer Sicht stellt der Vorschlag eine undifferenzierte Förderung da: „Hier wird pauschal mit der Gießkanne Geld verteilt.“

Bausparkassen dürfen Altverträge nicht kündigen
Erstmals hat ein Oberlandesgericht Kunden Recht gegeben, die Bausparverträge mit hohen Zinsen fortführen wollen. Wüstenrot gibt sich aber nicht geschlagen. In der Prozesswelle um die Kündigung von Bausparverträgen hat das Oberlandesgericht Stuttgart als erstes Berufungsgericht zugunsten einer Bausparkundin entschieden. Die Bausparkasse Wüstenrot habe kein Recht, die Geldanlage zu kündigen, erklärte Richter Thomas Wetzel am Mittwoch: „Der Vertrag ist fortzusetzen.“ Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Erstmals bietet sich hiermit aber die Chance, dass der Bundesgerichtshof diese Grundsatzfrage verbindlich klärt. Denn andere Oberlandesgerichte hatten Klagen von Anlegern nicht nur abgewiesen, sondern sie als dermaßen aussichtslos eingestuft, dass sie diese ohne mündliche Verhandlung verwarfen – womit der Weg zum Bundesgerichtshof versperrt blieb.
Wüstenrot – Deutschlands zweitgrößte Bausparkasse – hat in dem aktuellen Fall gekündigt, weil die Kundin ihr angespartes Geld auf dem Konto liegen ließ und 3 Prozent Zinsen kassierte, statt das Darlehen abzurufen. Der Vertrag war schon seit 22 Jahren zuteilungsreif. Die Branche hat in Deutschland rund 200.000 ähnliche Verträge gekündigt, weil sie angesichts von Marktzinsen nahe Null die vor vielen Jahren vereinbarten hohen Zinsen nicht mehr zahlen will: In der Niedrigzinsphase sind sie den Instituten ein Dorn im Auge. Vor allem Landesbausparkassen, aber auch Schwäbisch Hall und Badenia haben ebenso wie Wüstenrot reihenweise Kündigungen ausgesprochen. Mehr Info…
Bisher gab es rund 140 Urteile bundesweit, von denen 90 Prozent zugunsten der Bausparkassen ergingen. In Fällen, die bisher in einer höheren Instanz landeten, zogen die Sparer an den Oberlandesgerichten Koblenz, Celle, Hamm, Köln und München jeweils den Kürzeren. Manchmal haben die Geldinstitute mit ihren Kunden aber auch einen Vergleich geschlossen. Wüstenrot argumentierte in dem Prozess, der Vertrag habe längst gekündigt werden dürfen. „Wir teilen diese Auffassung nicht“, sagte Richter Wetzel. Die Bausparerin müsse weiterhin die Möglichkeit haben, das Darlehen in Anspruch zu nehmen, auch wenn sich das derzeit bei einem Zins von 5 Prozent für sie nicht rechne.
Die gesetzliche Zehnjahresfrist greife erst, sobald das Darlehen vollständig zugeteilt sei; von dem ursprünglichen Sparziel von 40.000 D-Mark (rund 20.500 Euro) hat sie etwa 15.000 Euro eingezahlt. Die Bausparkasse habe es „möglicherweise im eigenen Interesse“ hingenommen, dass die Kundin keine Sparleistungen mehr erbracht habe.
Bei korrektem Ansparen wäre die Bausparsumme innerhalb von zehn Jahren ab Zuteilungsreife vollständig angespart worden. Wenn die Bausparkasse jedoch selbst „ein faktisches Ruhen des Bausparvertrages erlaube“, sei sie nicht „schutzbedürftig“. Daher greife das Kündigungsrecht nicht, auf das sich Wüstenrot berief. Nach einer Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch kann nämlich ein „Darlehensnehmer“ – und das ist nach Auffassung von Juristen in der Ansparphase die Bausparkasse – nach zehn Jahren seinen Vertrag beenden – allerdings nur „nach dem vollständigen Empfang“ (§ 489 BGB).
Wüstenrot geht in Revision
Wüstenrot werde nun eine Revision gegen das Urteil prüfen, erklärte deren Anwalt Hervé Edelmann. Davon geht auch das Oberlandesgericht aus. „Entschieden werden muss es vom Bundesgerichtshof“, sagte der Richter. Es gehe schließlich um Millionen Spargelder. Daher will er auch von sich aus die Revision zu den obersten Zivilrichtern in Karlsruhe zulassen (Az.: 9 U 171/15).
Das Oberlandesgericht Stuttgart wird demnächst noch weitere Fälle dieser Art entscheiden. In der Vorinstanz am Landgericht hatte das Unternehmen noch gewonnen. Allerdings gehen auch dort die Meinungen auseinander: Eine andere Zivilkammer gab einer weiteren Wüstenrot-Kundin recht, die ihren Vertrag 1999 abgeschlossen hatte; drei Jahre später wurde er zuteilungsreif. Die Frau ließ ihn aber weiterlaufen, weil jährlich 4,5 Prozent Zinsen winkten. Sie hatte 100.000 D-Mark als Obergrenze vereinbart, aber ebenfalls noch nicht den vollen Betrag eingezahlt.
Wüstenrot bezeichnete den Richterspruch als „nicht überzeugend“. Die Richter hätten sich gegen die überwiegende Rechtsauffassung anderer Oberlandesgerichte gestellt. Damit zeichne sich „insgesamt immer deutlicher ab, dass Bausparkassen Kündigungen aussprechen dürfen“. Zumal es auch über 100 entsprechende Urteile von verschiedenen Landgerichten, einige Dutzend Amtsgerichtsurteile und mehrere Schiedssprüche des Ombudsmanns der Öffentlichen Banken gebe. „Einzelne gegenläufige Urteile ändern an dieser sich eindeutig herausbildenden Rechtsmeinung nichts.“ Auch die geschlossenen Vergleiche sprechen aus Sicht der Bausparkasse nicht gegen ihre Argumentation, da diese meist „rein aus verfahrensökonomischen Gründen“ geschlossen worden seien.
Ein Sprecher der Privaten Bausparkassen kommentierte das Urteil ebenfalls mit der Einschätzung, dass die Kündigungen grundsätzlich rechtmäßig seien. Der Anwalt der Klägerin bezeichnete die Gerichtsentscheidung hingegen als „absolut richtig“. Aber auch er rechnet damit, dass die Gegenseite Rechtsmittel einlegt: Das letzte Wort hat wohl der Bundesgerichtshof
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Newsletter 25. November 2015

Zinswende kurzfristig nicht in Sicht: Attraktive Rahmenbedingungen für den Immobilienerwerb
Mit ihrer Entscheidung, den Leitzins auf Rekordtief zu belassen und das Tempo der Anleihekäufe beizubehalten, hat die EZB klar signalisiert, dass sie an ihrer Politik des Quantitative Easing weiterhin festhält. Auch die August-Inflationsrate von lediglich 0,2 Prozent im Euro-Raum lässt einen Richtungswechsel in der europäischen Finanzpolitik vorerst unwahrscheinlich erscheinen. Nach wie vor spricht einiges dafür, dass es keinen nachhaltigen Zinsumschwung geben wird, so lange so viele Herausforderungen in Europa ungelöst sind und kein breites, nachhaltiges Wachstum einsetzt. Die Einschätzung der US-amerikanischen Entwicklung in den Medien hat sich seit unserer letzten Ausgabe hingegen etwas gewandelt. Mehr zum Thema weiter unten…

Tipps im momentanen Zinsumfeld:

Bauherren und Immobilienerwerber können derzeit von der Politik des billigen Geldes der EZB profitieren. Wichtig ist jedoch, sicherzustellen, dass sie sich vom „billigen Geld“ keinesfalls zu hohen Kaufpreisen verführen lassen. Sie sollten die monatliche Darlehensrate so gestalten, dass möglichst viel Geld in die Tilgung fließt. Verschiedene Rückzahlungsszenarien sollten durchgespielt werden, um ein Gefühl für die Geschwindigkeit des Schuldenabbaus zu erhalten. Gerade für finanzstarke Darlehensnehmer, die mehr Eigenkapital in die Finanzierung einbringen und höhere Belastungen stemmen können, sind auch Volltilger-Darlehen derzeit eine erwägenswerte Darlehensform. Bei einigen Anbietern gibt es hierfür attraktive Konditionsnachlässe.

Altersversorgung durch Rentenversicherung
Wie Sie wissen, reicht die gesetzliche Rente nicht aus, um im Alter den gewohnten Lebensstandard zu sichern. Parallel zu anderen Medien wurde in der BILD-Zeitung die Dringlichkeit einer privaten Altersvorsorge klar und deutlich aufgezeigt. Doch welche Vorsorgelösung ist die beste? Eine private Rente sollte Ihnen alles bieten, was Sie sich von einer Altersversorge wünschen. Diese sollte sicher, renditeorientiert und flexibel sein. 

Eine Altersversorgung muss die Chancen des Kapitalmarktes optimal nutzen – und das ohne Risiko. Durch eine Geld-zurück-Garantie erhalten Sie am Ende der vereinbarten Laufzeit mindestens Ihre eingezahlten Beiträge zurück. Sie bauen eine sichere Altersvorsorge auf und bleiben doch immer flexibel, denn Sie sollten die Altersversorgung jederzeit an Ihre Lebenssituation anpassen können. Kurz gesagt ist „Wartungsfreiheit“ angesagt. Sie sollen sich um nichts kümmern müssen.

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Notenbank gibt starkes Signal für eine Zinswende
Die Wirtschaft laufe rund, höhere Zinsen seien daher gerechtfertigt, sagt die Chefin der amerikanischen Notenbank Federal Reserve. Seit Monaten wird über eine Erhöhung des Leitzinses spekuliert.

Die Chefin der amerikanischen Notenbank, Janet Yellen, bereitet den Boden für eine Zinswende noch in diesem Jahr. Eine Anhebung im Dezember sei durchaus im Bereich des Möglichen, betonte sie am Mittwoch vor einem Kongressausschuss. Die Wirtschaft laufe gut. Höhere Zinsen seien daher gerechtfertigt, falls die Datenlage es hergebe. Laut Yellen ist zwar noch nichts entschieden. Dennoch werteten viele Anleger die Äußerungen der Fed-Chefin als ihren bislang deutlichsten Hinweis, dass die erste geldpolitische Straffung seit fast zehn Jahren vor der Tür steht. Die Notenbank kommt am 15./16. Dezember zu ihrer nächsten Sitzung zusammen.

Der Euro rutschte während der Anhörung auf ein Drei-Monats-Tief von 1,0845 Dollar. „Die Spekulationen auf eine Zinserhöhung im Dezember wurden tendenziell forciert“, sagte ein Börsianer. Die Wall Street weitete ihre Verluste nach den Äußerungen Yellens aus. Im Oktober beließ die Fed den Schlüsselsatz zur Versorgung der Banken mit Geld noch bei null bis 0,25 Prozent. Eine Entscheidung über eine Erhöhung steht zum Jahresende jedoch fest auf der Agenda, wie die Notenbank bereits damals mitteilte.

Sie hatte mit ihrer Nullzinspolitik in den vergangenen Jahren mit dafür gesorgt, dass die Aktienmärkte von Rekord zu Rekord eilen konnten. Mit einer Abkehr von der ultralockeren Geldpolitik müssen sich die Märkte darauf einstellen, dass die Wirtschaft auch ohne größere Hilfestellung der Fed auskommen muss. Zuletzt hat sich die Konjunktur abgekühlt. Sie legte im Sommer aufs Jahr hochgerechnet nur noch um 1,5 Prozent zu, nachdem es im Frühjahr noch 3,9 Prozent waren. Doch Experten sehen darin kein Schwächezeichen: Denn der Konsum, der rund zwei Drittel der amerikanischen Wirtschaftsleistung ausmacht, zog weiter an.

Yellen ist seit Monaten darum bemüht, den Märkten überzogene Ängste vor einer Zinserhöhung zu nehmen. Im September entschied sich die Fed wohl auch aus Rücksicht auf Investoren, den Schritt noch nicht zu wagen. Denn das Börsenbeben in China im Sommer hatte auch an den großen Finanzplätzen der Welt von New York bis London Erschütterungen ausgelöst.

Nach dem Nachlassen dieser Turbulenzen rückt nun die anhaltende Erholung am amerikanischen Arbeitsmarkt wieder stärker in den Fokus. Die amerikanischen Firmen stellten im Oktober 182.000 neue Mitarbeiter ein, wie der private Arbeitsvermittler ADP in seiner monatlichen Umfrage herausfand. Von Reuters befragte Experten hatten lediglich mit 180.000 gerechnet.

Die amerikanische Notenbankdirektorin Lael Brainard zeigte sich auf einer Konferenz in Frankfurt beeindruckt vom Stellenaufbau in der amerikanischen Wirtschaft: „Die Erholung am Arbeitsmarkt ist extrem stabil.“ Leider stiegen die Löhne jedoch nicht entsprechend, sagte Brainard. Die Gehälter gelten als Gradmesser dafür, dass der Aufschwung tatsächlich bei den Bürgern ankommt. Mit steigenden Löhnen dürfte auch die Inflation stärker anziehen, die nach dem Geschmack der Fed derzeit noch zu niedrig ist. Neben der Förderung von Vollbeschäftigung soll die amerikanische Notenbank auch für stabile Preise sorgen. Laut Yellen wird der Aufschwung voraussichtlich mittelfristig dafür sorgen, dass die Fed ihr Inflationsziel von zwei Prozent wieder erreichen kann.

Maklergebühren für Mieter offenbar halbiert
Das von der Bundesregierung beschlossene Bestellerprinzip scheint zu wirken. Mieter müssen laut einem Medienbericht deutlich weniger für Makler bezahlen. Ein weiteres Bundesland hat derweil die Mietpreisbremse beschlossen.

Die Maklergebühren sind offenbar um die Hälfte zurückgegangen, nachdem die Bundesregierung das sogenannte Bestellerprinzip verabschiedet hat. Das berichtet die „Bild“-Zeitung unter Berufung auf Daten des Statistischen Bundesamtes. Demnach hat es bereits im Juni einen deutlichen Rückgang der von Mietern an Wohnungsmakler gezahlten Gebühren gegeben. Die Statistik erhebt demnach alle Fälle, in denen Mieter für die Leistung eines Immobilienmaklers bezahlen.

Der vom Statistikamt ermittelte Preisindex für den Posten „Maklergebühr für Miete von Wohnung oder Haus“ sank dem Bericht zufolge von 106,7 im Mai auf 53,4 im Juni. Dort verharre er seitdem. Laut „Bild“-Zeitung entspricht dies einem Rückgang von 49,9 Prozent. Das Bestellerprinzip wurde am 1. Juni eingeführt. Der Deutsche Mieterbund begrüßte die Preisentwicklung. Diese sei „ein voller Erfolg für die Mieter“, sagte Geschäftsführer Ulrich Ropertz der Zeitung. Zuvor hatte die „Süddeutsche Zeitung“ berichtet, dass die Mietpreisbremse offenbar nicht so wirkt wie geplant, da es in vielen Gemeinden keinen Mietspiegel gibt. Gestern beschloss zudem Schleswig-Holsteins Landesregierung für zwölf Kommunen eine Mietpreisbremse. Betroffen sind Gemeinden auf Sylt und Föhr, Orte in der Hamburger Umgebung und in Kiel. „Damit darf in Gemeinden, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, die Miete bei Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen“, sagte Innenminister Stefan Studt (SPD) am Dienstag zu der vom Kabinett beschlossenen Verordnung. Die Mietpreisbremse gilt für maximal fünf Jahre und tritt voraussichtlich zum 1. Dezember in Kraft.

„Gerade in den größeren Inselgemeinden, im Hamburger Umland und in Kiel steigen die Mieten seit Jahren stark an“, sagte Studt. Weil immer mehr Menschen dorthin ziehen, werde der Wohnraum knapp und immer wertvoller. „Die Folge ist, dass sich Menschen mit geringeren Einkommen in diesen Gegenden eine Wohnung nicht leisten können und alteingesessene Mieter verdrängt werden.“ Mit der Mietpreisbremse werde der Anstieg der Mieten gesetzlich begrenzt.

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Newsletter 5. August 2015

Zinsen steigen wieder an

Für die Baufinanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung sind sie binnen weniger Wochen beispielsweise um bis zu 0,5 Prozentpunkte gestiegen. Wie geht es weiter mit den Zinsen? Die Kurse deutscher Staatsanleihen sind in den vergangenen Jahren immer weiter gestiegen. Damit einher ging ein Verfall der Renditen dieser Zinstitel. Die Renditen von Pfandbriefen, zu denen sich Banken für ausgegebene Baufinanzierungsdarlehen refinanzieren können, orientieren sich wiederum an der Entwicklung der Bond-Renditen.

Die Zinsen für Baufinanzierungen sind bis zu ihrem bisherigen Tiefststand Mitte April dramatisch gesunken: Seit Jahreswechsel image0092013/2014 sind die Zinsen für zehnjährige Zinsbindungen um bis zu 1,5 Prozentpunkte gefallen. Allein seit Anfang dieses Jahres sind sie um bis zu 0,4 Prozentpunkte gefallen.

Dass es bei einer derart starken Abwärtsentwicklung einmal eine Gegenreaktion geben musste, war nur eine Frage der Zeit. Internationale Investoren haben sowohl am Markt für Staatsanleihen als auch im Aktienmarkt in der letzten Zeit begonnen, Gewinne mitzunehmen. Bei Staatsanleihen hat dies zu wieder steigenden Renditen und damit in der oben beschriebenen Logik zu steigenden Baufinanzierungszinsen geführt. Ob es sich um die lang erwartete Trendumkehr handelt oder die Baufinanzierungzinsen wieder auf das Niveau von Mitte April zurückfallen, bleibt abzuwarten.

Immobilienbesitzer, die in den kommenden zwei bis 36 Monaten eine Anschlussfinanzierung benötigen und das Risiko eines weiteren Zinsanstieges scheuen, sollten sich die jetzigen Konditionen unbedingt sichern. Denn das jetzige Zinsniveau sei trotz des relativ geringen Anstiegs „noch immer historisch niedrig“.

Nach der aktuellen Phase der kurzfristig stark schwankenden Zinshöhen werden langfristig steigende Finanzierungskosten erwartet. Bei einem Darlehen über 150.000 Euro mit einer Tilgung von 3 Prozent könne dann bereits ein Zinsanstieg um 0,5 Prozentpunkte zu Mehrkosten von knapp 6.000 Euro führen.

LV-Begünstigte müssen schriftlich geändert werden

Trotz ihrer Scheidung hat die Ex-Frau eines verstorbenen Kunden einer betrieblichen Kapitallebensversicherung eine Auszahlung erhalten, die ihr nach dem Willen des Mannes nicht zugestanden hätte. Doch er hatte einen Formfehler begangen.

Der neuen Frau des Toten aus zweiter Ehe sei als Begünstigte auszuzahlen, hatte im vergangenen Jahr noch das Oberlandesgericht Frankfurt geurteilt. Denn sie sei als Witwe des Mannes anzusehen, berichtet die Nachrichtenagentur dpa. Demnach legte die verklagte Basler Lebensversicherung Revision gegen das Urteil ein und zog vor den Bundesgerichtshof (BGH).

Kürzlich erging nun das höchstinstanzliche Urteil (Az.: IV ZR 437/14), das der Assekuranz Recht gibt und die jahrelange Rechtsprechung des BGH bestätigt: Bei Versicherungen ist derjenige als „verwitweter Ehegatte“ anzusehen, mit dem der Verstorbene bei Vertragsschluss oder bei der Einsetzung der Bezugsberechtigung verheiratet gewesen ist.

Telefonanruf reicht nicht aus

In dem aktuell verhandelten Fall war das die Ex-Frau, die vor 18 Jahren als Begünstigte angegeben worden war. Doch nachdem er sich fünf Jahre später scheiden ließ und wieder heiratete, rief er lediglich bei seiner Versicherung an. Er wollte damit zwar klarstellen, dass seine neue Ehefrau bei seinem Tod das Geld bekommen würde. Doch das reichte laut BGH nicht aus.

„Die Änderungen sind durch die telefonische Anfrage nicht wirksam vorgenommen worden“, zitiert die Vorsitzende Richterin Barbara Mayen aus der mündlichen Verhandlung in Karlsruhe. Denn das hätte schriftlich erklärt werden müssen. Somit sei die Zahlung von rund 34.500 Euro an die Ex-Frau des Toten nach dessen Tod 2012 juristisch korrekt.Unterschätztes Hannover

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image010Wenn allgemein über Großstädte gesprochen wird, fällt nicht unbedingt sofort der Name Hannover ein. Eigentlich nicht richtig, denn die niedersächsische Landeshauptstadt zählt mit fast 520.000 Einwohnern zu den führenden Metropolen im Norden. Die Dienstleistungshochburg profitiert von der guten Konjunktur, was den Immobilienmarkt beflügelt. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen zuletzt in allen Stadtteilen an, besonders im Zentrum. Hannover ist ein Paradebeispiel für den bundesweiten Trend zur City-Lage: Je zentraler, umso teurer – je weiter weg vom Zentrum, desto günstiger. Einzige Ausnahme bildet Isernhagen-Süd. Der dörfliche Charakter und das viele Grün in Kombination mit der Nähe zur Stadt sind Käufern aktuell rund 2.200 Euro je Quadratmeter wert.

 

Grunderwerbsteuer ist zum Teil verfassungswidrig

Das Bundesverfassungsgericht hat zentrale Gesetzesvorschriften zur Grunderwerbsteuer gekippt. Der Bundestag muss diese Regelungen sogar – was eine große Ausnahme bei Karlsruher Urteilen ist – sechs Jahre lang rückwirkend ändern. Die höchsten Richter sehen einen Verstoß gegen das Gleichheitsgebot, weil Immobilien sowie Land- und Forstwirtschaft in manchen Fällen deutlich zu günstig bewertet werden.

Im Kern geht es daher um Bestimmungen im Bewertungsgesetz, die sie für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bereits im Jahr 2006 außer Kraft gesetzt hatten. Weitere Korrekturen daran werden derzeit auch im Zuge der geplanten Reform der Erbschaftsteuer diskutiert, die die Richter ebenfalls angeordnet hatten.

Normalerweise bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Kaufpreis. Gibt es jedoch keine konkrete Gegenleistung, etwa weil die Immobilie einer Personengesellschaft gehört und deren Inhaber wechseln, richtet sich der Fiskus nach einer „Ersatzbemessungs­grundlage“. Betroffen von der neuen Entscheidung sind hierbei drei Konstellationen. Für bebaute Grundstücke gilt das „vereinfachte Ertragswertverfahren“. Dieses führt dem Gericht zufolge zu Bewertungen, die im Schnitt um die Hälfte unter dem aktuellen Marktwert liegen. Zwar gibt es einen starren Vervielfältigungsfaktor von 12,5, um aus laufenden Erträgen einen Wert zu bestimmen. Aber auch dieser sei „strukturell ungeeignet“, um nahe genug an den Verkehrswert zu kommen.

Zudem verwarfen die Richter die Vorschriften für unbebaute Grundstücke im Fall von Umstrukturierungen und Transaktionen der Eigentümergesellschaft. Deren Wert wird bislang bei 80 Prozent der amtlichen Bodenrichtwerte angesetzt. Damit werde aber lediglich ein Niveau von etwa 70 Prozent des Marktwerts erreicht, kritisieren die Richter. Und drittens kassierten sie die Maßstäbe für land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz. Diese erfassten bei Veränderungen im Gesellschafterbestand nur rund 10 Prozent des Marktwerts, stellten die Richter fest.Seminartermine»Sachwerte besichern Ihr Vermögen – Der Weg zum eigenen Heim «

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