Newsletter 10. Juli 2017

Was Bieter bei Zwangsversteigerungen beachten müssen

Auf angespannten Immobilienmärkten wird gern der Versuch unternommen durch eine Zwangsversteigerung noch ein Schnäppchen zu machen. Damit Bieter keine böse Überraschung erleben, sollten sie einige Dinge beachten.

In der Großstadt bezahlbares Wohneigentum zu finden, gleicht bisweilen der Suche nach der Nadel im Heuhaufen. Einige hoffen daher, durch eine Zwangsversteigerung ein Schnäppchen zu machen. Denn die Preise liegen oft 10 bis 30 Prozent unter dem Verkehrswert – selbst wenn sie diesen in begehrten Lagen auch übertreffen können. Wer Wohneigentum ersteigern will, sollte sich vorab gut informieren.

Gründe für eine Zwangsversteigerung gibt es vor allem zwei: Entweder können sich geschiedene Eheleute oder Erben nicht darauf einigen, was mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll, oder der Eigentümer kann die Kreditraten der Bank nicht mehr bedienen. Zuständig sind die Amtsgerichte. Sie beauftragen einen Sachverständigen, der die Immobilie begutachtet und deren Verkehrswert bestimmt. Das Gutachten enthält Aussagen über Lage, Zustand, Ausstattung und Ausbau der Immobilie. Man sollte kritisch prüfen, ob die genannten Zahlen und Angaben realistisch sind. Das Amtsgericht setzt einen Termin für die Versteigerung fest und veröffentlicht das Gutachten.

Die Versteigerungsakte können Bieter einige Wochen vor dem Termin einsehen. Ein Blick in das Grundbuch gibt Auskunft, wie die Eigentumsverhältnisse gestaltet sind, ob das Grundstück durch Hypothek oder Grundschuld belastet ist und ob Wegerechte oder Wohnrechte bestehen – das macht das Objekt unattraktiver. Entscheidend ist auch, ob der ehemalige Eigentümer Grundsteuern, Zinszahlungen oder öffentliche Abgaben schuldig geblieben ist. Dies sollte man bei der Finanzierung einbeziehen. Unwissenheit schätzt hier vor Schaden nicht: Der Bundesgerichtshof wies die Klage eines Mannes ab, der vom Zuschlag zurücktreten wollte. Weil er zu spät kam, hatte er nicht gehört, dass das Haus mit einer Grundschuld belastet war. (Az.: V ZB 150/07)

Neuer Eigner darf Immobilie zwangsräumen lassen

Selbst wenn der Bieter die Unterlagen studiert hat, ersteigert er oft die Katze im Sack. Der Besitzer des Hauses ist nicht verpflichtet, dem Interessenten die Wohnung von innen zu zeigen. Frustrierte Bewohner vermüllen oder zerstören nicht selten die verlorenen vier Wände. Gewährt der Schuldner keinen Zutritt, sollte der Bieter einen Bausachverständigen den Sanierungsbedarf von außen schätzen lassen und sich bei Nachbarn und Gläubigern informieren.

Von Versteigerungsterminen erfährt man auf Online-Plattformen, aus der Tageszeitung oder durch Aushänge beim Amtsgericht. An der Auktion kann jeder teilnehmen – zumindest als Zuschauer. Wer mitbieten will, muss sich beim Gerichtstermin mit Personalausweis registrieren und nachweisen, dass er vorab eine Sicherheitsleistung von 10 Prozent des Verkehrswertes erbracht hat – durch eine Bankbürgschaft, einen Bundesbankscheck oder eine rechtzeitige Überweisung an das Gericht.

Die Auktion leitet ein Rechtspfleger. Er erläutert die Fakten und verkündet das Mindestgebot. Dann bieten die Anwesenden um die Wette, wenigstens 30 Minuten. Trotz Bieterschlacht sollte man sich an das selbst gesetzte Limit halten. Das höchste Gebot erhält den Zuschlag. Das Gericht darf diesen im ersten Termin dem Meistbietenden nur erteilen, wenn er mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes geboten hat. Bei weniger als 70 Prozent darf der Gläubiger sein Veto einlegen. Beim zweiten Termin fallen diese Grenzen weg. Ist der Zuschlag erteilt, wird man Eigentümer der Immobilie und übernimmt sie so, wie sie ist – mit allen Rechten und Pflichten. Danach muss der neue Besitzer das Geld oft schnell innerhalb von ein bis drei Monaten bis zum Verteilungstermin zahlen. Deshalb sollte die Finanzierung schon frühzeitig stehen.

Der neue Hauseigentümer spart sich Maklercourtage und Notargebühren, dafür fallen Gebühren für das Gericht und die Erteilung des Zuschlags, Kosten für den Grundbucheintrag und die Grunderwerbssteuer an. Mit dem Zuschlag darf der neue Eigner die Immobilie zwangsräumen lassen, wenn der ursprüngliche Eigentümer sich weigert auszuziehen. Ist das Objekt vermietet, bleibt der geltende Mietvertrag bestehen – der Eigentümer kann aber Eigenbedarf anmelden.               Haben Sie weitere Fragen ??

Sicherheit geht vor:
Was der Blick auf die Häuslebauer verrät

In einer Studie wurde das detaillierte Verhalten der Kreditnehmer geprüft – und festgestellt, dass die Immobilienbesitzer in Deutschland in der Regel ausgesprochen sicherheitsbewusst bauen oder kaufen. 

Umfangreicher Datensatz zu Baufinanzierungen

Die Analyse von 200.000 Finanzierungen für Bau- und Kaufvorhaben in den Jahren 2008 bis 2016 zeigt: Trotz teils stark gestiegener Preise finanzieren die Deutschen weiterhin ausgesprochen solide. Ob höhere Anfangstilgungen, längere Zinsbindungen oder kaum gestiegene Beleihungsausläufe: Der durchschnittliche Kreditnehmer setzt auf Sicherheit. Hier die Ergebnisse im Einzelnen.

Die Anfangstilgung

Generell gilt: Je höher die Tilgung, desto schneller ist der Kredit abbezahlt. Wer vor allem im Niedrigzinsumfeld niedrig tilgt, verschiebt die Schuldenfreiheit auf den Sankt-Nimmerleins-Tag. Wenn bei einem Nominalzins von 2,5 % eine Tilgung von 1 % vereinbart wird, ergibt sich eine Tilgungsdauer von ca. 50 Jahren. Doch der deutsche Häuslebauer vermeidet das. So ist die durchschnittliche Anfangstilgung in den vergangenen Jahren deutschlandweit sukzessive geklettert. Lag die Anfangstilgung im Jahr 2008 noch bei 1,7 Prozent, so betrug sie 2011 bereits 2,2 Prozent. Bis 2016 ist die Anfangstilgung deutschlandweit weiter deutlich angestiegen und betrug im Vorjahr im Mittel 2,9 Prozent. Ein detaillierter Blick zeigt deutliche regionale Unterschiede. So starteten etwa die Dresdner und Leipziger im Jahr 2016 ihre Finanzierungen mit Tilgungsraten von im Durchschnitt über 3,6 Prozent. In Nürnberg, Düsseldorf oder Dortmund lagen die Rückführungsquoten bei rund 3,2 Prozent und in Hamburg bei 2,9 Prozent sowie in München bei 2,8 Prozent. Trotz der regionalen Differenzen ist ein Trend unverkennbar: Häuslebauer und Immobilienkäufer nutzen die günstigen Finanzierungsbedingungen, um ihre Entschuldung zu beschleunigen.

Die Zinsbindung

Doch nicht nur eine schnelle Schuldenfreiheit ist den Kreditnehmern heute wichtig, sondern ebenso Planungssicherheit. Wie die Zahlen zeigen, ist die Zinsbindung in den vergangenen fünf Jahren von durchschnittlich 11,8 Jahren auf 13,1 Jahre in 2016 gestiegen. Der Trend zur langen Bindung zeigt: Die Kreditnehmer spekulieren nicht auf fallende Zinsen. Auch hier offenbart ein Blick auf die lokalen Zahlen, wie unterschiedlich Kreditnehmer ihre Zinsen festschreiben. Spitzenreiter waren 2016 die Kreditnehmer in Bremen, die im Durchschnitt mehr als 15 Jahre Zinsbindung gewählt haben. In Nürnberg, Dortmund und Bochum entschieden sich Kreditnehmer im Durchschnitt für über 13-jährige Zinsfestschreibungen. Am kürzesten fixierten Kreditnehmer ihre Konditionen in Leipzig mit knapp 11,6 Jahren. Ein Grund dafür legt die Auswertung nahe: Die Leipziger stehen durch ihre hohen Anfangstilgungen zum Zinsbindungsende vor geringeren Restschulden.

Die Deutschen setzen bei der Finanzierung ihres eigenen Zuhauses auf schnelle Schuldenfreiheit.

Der Eigenkapitaleinsatz

Keine Frage: Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren vielerorts gestiegen. Das zeigen auch unsere Zahlen. Danach legten die Kaufpreise deutschlandweit von im Schnitt 227.000 Euro auf knapp 331.000 Euro zu. In den Metropolen fallen die Steigerungen bekanntlich noch deutlicher aus. Allerdings: Mit den Kaufpreisen sind die Eigenkapitaleinsätze deutlich nach oben gegangen. Der Häuslebauer zahlt also im Durchschnitt zwar mehr für seine Immobilie. Er bringt im Gegenzug jedoch auch mehr Eigenmittel ein. Konkret legte der Eigenkapitaleinsatz deutschlandweit von 56.000 Euro im Jahr 2008 auf 86.400 Euro im Jahr 2016 zu. Noch deutlicher fallen die Unterschiede in den Großstädten aus. Brachte der Durchschnittsmünchner 2008 noch knappe 121.000 Euro in seine Finanzierung ein, so lag der Eigenkapitaleinsatz im Vorjahr mit etwa 272.000 Euro mehr als doppelt so hoch. Auch in Hamburg oder Düsseldorf stieg der Eigenkapitalanteil um mehr als 100 Prozent.

Der Beleihungsauslauf

Analog dazu zeigt sich bei den Beleihungsausläufen seit 2008 nahezu keine Veränderung. Im Gegenteil: Trotz höherer Immobilienpreise lag der durchschnittliche Beleihungsauslauf 2016 deutschlandweit bei knapp 74 Prozent und damit sogar unter der Quote von 2008 oder 2009. Selbst ein selektiver Blick auf die Beleihungsausläufe in den Metropolen zeigt, dass der Fremdkapitalanteil trotz Billigzinsen nicht deutlich gestiegen ist. In vielen Großstädten sind die Beleihungsausläufe sogar gefallen – in München zuletzt auf 57 Prozent, in Wuppertal auf 67 Prozent und in Frankfurt auf 66 Prozent. Die Kombination aus niedrigen Kreditzinsen und hohen Eigenkapitaleinsätzen führt trotz der hohen Rückzahlungsquoten dazu, dass die monatliche Kreditbelastung von Immobilienkäufern moderat ausfällt. Im Schnitt lag die Annuität, also die monatliche Kreditbelastung, im Jahr 2008 bei 954 Euro im Monat. 2016 zahlten Immobilienbesitzer durchschnittlich monatlich sogar nur 928 Euro für ihr Immobiliendarlehen.

Fazit

Die Zahlen sind ein Indiz dafür, dass Häuslebauer in Deutschland ihr Eigenheim in der Regel auf ein solides finanzielles Fundament stellen. Gern trage ich mit meiner Beratung dazu bei, dass Sie genau die Finanzierung wählen, die zu Ihnen passt und die Sie auf lange Sicht stemmen können.

Mehr Riester-Grundzulage

War im Regierungsentwurf vorgesehen, die Grundzulage bei der Riester-Rente wird von derzeit 154 Euro auf 165 Euro zu erhöhen, werden es nach der Beratung im Bundestag nun 175 Euro jährlich sein.

Seit 2002 besteht die Möglichkeit, mit staatlicher Förderung eine zusätzliche kapitalgedeckte Altersvorsorge aufzubauen. Beschäftigte mit niedrigen Einkommen und mit Kindern erreichen durch die staatlichen Zulagen besonders hohe Förderquoten auf die von ihnen eingezahlten Beiträge. Sie werden auf diesem Wege gezielt beim Aufbau einer zusätzlichen Altersvorsorge unterstützt.

Rund 60 Prozent der Empfängerinnen und Empfänger der Riester-Zulagen haben ein Jahreseinkommen von unter 30.000 Euro. Gerade Frauen profitieren über die Kinderzulagen in vielen Fällen besonders von der Riester-Rente. Die Förderung über die Zulagen hat sich bewährt und unterstützt den Aufbau einer privaten Altersvorsorge dort, wo sie besonders gebraucht wird. Deswegen soll die Grundzulage mit dem Betriebs­rentenstärkungsgesetz angehoben werden. Das kommt vor allem den Riester-Sparern mit geringen Einkommen zugute.

Wie genau funktioniert Riester?

Wer mindestens vier Prozent seines jährlichen Bruttoeinkommens in einem zertifizierten Riester-Produkt anlegt, erhält eine jährliche Grundzulage von bisher 154 Euro. Zusätzlich gibt es Kinderzulagen von jährlich bis zu 300 Euro pro Kind. Parallel zu den direkten staatlichen Zuzahlungen können die Beiträge zu Riester-Produkten von der Steuer abgesetzt werden.           Haben Sie weitere Fragen ??