Newsletter 5. August 2015

Zinsen steigen wieder an

Für die Baufinanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung sind sie binnen weniger Wochen beispielsweise um bis zu 0,5 Prozentpunkte gestiegen. Wie geht es weiter mit den Zinsen? Die Kurse deutscher Staatsanleihen sind in den vergangenen Jahren immer weiter gestiegen. Damit einher ging ein Verfall der Renditen dieser Zinstitel. Die Renditen von Pfandbriefen, zu denen sich Banken für ausgegebene Baufinanzierungsdarlehen refinanzieren können, orientieren sich wiederum an der Entwicklung der Bond-Renditen.

Die Zinsen für Baufinanzierungen sind bis zu ihrem bisherigen Tiefststand Mitte April dramatisch gesunken: Seit Jahreswechsel 2013/2014 sind die Zinsen für zehnjährige Zinsbindungen um bis zu 1,5 Prozentpunkte gefallen. Allein seit Anfang dieses Jahres sind sie um bis zu 0,4 Prozentpunkte gefallen.

Dass es bei einer derart starken Abwärtsentwicklung einmal eine Gegenreaktion geben musste, war nur eine Frage der Zeit. Internationale Investoren haben sowohl am Markt für Staatsanleihen als auch im Aktienmarkt in der letzten Zeit begonnen, Gewinne mitzunehmen. Bei Staatsanleihen hat dies zu wieder steigenden Renditen und damit in der oben beschriebenen Logik zu steigenden Baufinanzierungszinsen geführt. Ob es sich um die lang erwartete Trendumkehr handelt oder die Baufinanzierungzinsen wieder auf das Niveau von Mitte April zurückfallen, bleibt abzuwarten.

Immobilienbesitzer, die in den kommenden zwei bis 36 Monaten eine Anschlussfinanzierung benötigen und das Risiko eines weiteren Zinsanstieges scheuen, sollten sich die jetzigen Konditionen unbedingt sichern. Denn das jetzige Zinsniveau sei trotz des relativ geringen Anstiegs „noch immer historisch niedrig“.

Nach der aktuellen Phase der kurzfristig stark schwankenden Zinshöhen werden langfristig steigende Finanzierungskosten erwartet. Bei einem Darlehen über 150.000 Euro mit einer Tilgung von 3 Prozent könne dann bereits ein Zinsanstieg um 0,5 Prozentpunkte zu Mehrkosten von knapp 6.000 Euro führen.

LV-Begünstigte müssen schriftlich geändert werden

Trotz ihrer Scheidung hat die Ex-Frau eines verstorbenen Kunden einer betrieblichen Kapitallebensversicherung eine Auszahlung erhalten, die ihr nach dem Willen des Mannes nicht zugestanden hätte. Doch er hatte einen Formfehler begangen.

Der neuen Frau des Toten aus zweiter Ehe sei als Begünstigte auszuzahlen, hatte im vergangenen Jahr noch das Oberlandesgericht Frankfurt geurteilt. Denn sie sei als Witwe des Mannes anzusehen, berichtet die Nachrichtenagentur dpa. Demnach legte die verklagte Basler Lebensversicherung Revision gegen das Urteil ein und zog vor den Bundesgerichtshof (BGH).

Kürzlich erging nun das höchstinstanzliche Urteil (Az.: IV ZR 437/14), das der Assekuranz Recht gibt und die jahrelange Rechtsprechung des BGH bestätigt: Bei Versicherungen ist derjenige als „verwitweter Ehegatte“ anzusehen, mit dem der Verstorbene bei Vertragsschluss oder bei der Einsetzung der Bezugsberechtigung verheiratet gewesen ist.

Telefonanruf reicht nicht aus

In dem aktuell verhandelten Fall war das die Ex-Frau, die vor 18 Jahren als Begünstigte angegeben worden war. Doch nachdem er sich fünf Jahre später scheiden ließ und wieder heiratete, rief er lediglich bei seiner Versicherung an. Er wollte damit zwar klarstellen, dass seine neue Ehefrau bei seinem Tod das Geld bekommen würde. Doch das reichte laut BGH nicht aus.

„Die Änderungen sind durch die telefonische Anfrage nicht wirksam vorgenommen worden“, zitiert die Vorsitzende Richterin Barbara Mayen aus der mündlichen Verhandlung in Karlsruhe. Denn das hätte schriftlich erklärt werden müssen. Somit sei die Zahlung von rund 34.500 Euro an die Ex-Frau des Toten nach dessen Tod 2012 juristisch korrekt.Unterschätztes Hannover

Wenn allgemein über Großstädte gesprochen wird, fällt nicht unbedingt sofort der Name Hannover ein. Eigentlich nicht richtig, denn die niedersächsische Landeshauptstadt zählt mit fast 520.000 Einwohnern zu den führenden Metropolen im Norden. Die Dienstleistungshochburg profitiert von der guten Konjunktur, was den Immobilienmarkt beflügelt. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen zuletzt in allen Stadtteilen an, besonders im Zentrum. Hannover ist ein Paradebeispiel für den bundesweiten Trend zur City-Lage: Je zentraler, umso teurer – je weiter weg vom Zentrum, desto günstiger. Einzige Ausnahme bildet Isernhagen-Süd. Der dörfliche Charakter und das viele Grün in Kombination mit der Nähe zur Stadt sind Käufern aktuell rund 2.200 Euro je Quadratmeter wert.

Grunderwerbsteuer ist zum Teil verfassungswidrig

Das Bundesverfassungsgericht hat zentrale Gesetzesvorschriften zur Grunderwerbsteuer gekippt. Der Bundestag muss diese Regelungen sogar – was eine große Ausnahme bei Karlsruher Urteilen ist – sechs Jahre lang rückwirkend ändern. Die höchsten Richter sehen einen Verstoß gegen das Gleichheitsgebot, weil Immobilien sowie Land- und Forstwirtschaft in manchen Fällen deutlich zu günstig bewertet werden.

Im Kern geht es daher um Bestimmungen im Bewertungsgesetz, die sie für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bereits im Jahr 2006 außer Kraft gesetzt hatten. Weitere Korrekturen daran werden derzeit auch im Zuge der geplanten Reform der Erbschaftsteuer diskutiert, die die Richter ebenfalls angeordnet hatten.

Normalerweise bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Kaufpreis. Gibt es jedoch keine konkrete Gegenleistung, etwa weil die Immobilie einer Personengesellschaft gehört und deren Inhaber wechseln, richtet sich der Fiskus nach einer „Ersatzbemessungs­grundlage“. Betroffen von der neuen Entscheidung sind hierbei drei Konstellationen. Für bebaute Grundstücke gilt das „vereinfachte Ertragswertverfahren“. Dieses führt dem Gericht zufolge zu Bewertungen, die im Schnitt um die Hälfte unter dem aktuellen Marktwert liegen. Zwar gibt es einen starren Vervielfältigungsfaktor von 12,5, um aus laufenden Erträgen einen Wert zu bestimmen. Aber auch dieser sei „strukturell ungeeignet“, um nahe genug an den Verkehrswert zu kommen.

Zudem verwarfen die Richter die Vorschriften für unbebaute Grundstücke im Fall von Umstrukturierungen und Transaktionen der Eigentümergesellschaft. Deren Wert wird bislang bei 80 Prozent der amtlichen Bodenrichtwerte angesetzt. Damit werde aber lediglich ein Niveau von etwa 70 Prozent des Marktwerts erreicht, kritisieren die Richter. Und drittens kassierten sie die Maßstäbe für land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz. Diese erfassten bei Veränderungen im Gesellschafterbestand nur rund 10 Prozent des Marktwerts, stellten die Richter fest.Seminartermine»Sachwerte besichern Ihr Vermögen – Der Weg zum eigenen Heim «

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