Newsletter 26. Oktober 2016

Banken dürfen für geduldete Kontoüberziehungen keine Pauschale mehr verlangen

In beiden Fällen ging es um die Überziehung des Girokontos über den vereinbarten Dispokredit hinaus. Duldet die Bank die Überschreitung, werden erhöhte Zinsen fällig. Im Streitjahr 2012 beliefen sie sich auf über 16 Prozent. Außerdem stellten die Geldinstitute einen Pauschalbetrag in Rechnung.

Die Targobank verlangte laut Preisverzeichnis 2,95 Euro monatlich, bei der Deutschen Bank waren es 6,90 Euro im Quartal. Allerdings wurden diese Beträge mit den Sollzinsen verrechnet. Waren die aufgelaufenen Zinsen geringer, wurde nur die Pauschale fällig. Überstiegen die Sollzinsen die Pauschale, wurde sie nicht erhoben.

Kosten auf den Kunden abgewälzt
Der BGH entschied, dass es sich bei der geduldeten Überziehung um einen Verbraucherkredit handele. Nach dem Gesetz schulde der Kunde dafür Zinsen. Hier würden aber Kosten auf den Kunden abgewälzt, die die Bank für die Bonitätsprüfung des Kunden aufwendet.

Da die Sollzinsen für geduldete Überziehungen weit über dem marktüblichen Satz lägen, sei bei dem geforderten Entgelt von einer unangemessenen Benachteiligung des Kunden auszugehen. Bei einer geduldeten Überziehung von zehn Euro für einen Tag würde bei der Pauschale von 6,90 Euro ein „Zinssatz von 25.185 Prozent im Jahr“ anfallen, erklärte der BGH.

In der Verhandlung am Dienstagvormittag hatten die Anwälte der Kreditinstitute eindringlich für den Erhalt der Pauschale plädiert und ungewöhnlich emotional argumentiert. Eine Untersagung sei „praxiswidrig und eine Entscheidung für Professoren im Elfenbeinturm“, sagte Rechtsanwalt Reiner Hall, der die Deutsche Bank vertrat.

Teure Wohnungen: Der Wettlauf um Immobilien

Die Zinsen sind niedrig und die Deutschen kaufen Wohnungen, als gebe es kein Morgen mehr. Wer jedoch in die eigenen vier Wände kommen will, muss sich auf dem Immobilienmarkt ganz schön viel gefallen lassen. Droht die nächste große Blase? Man muss schnell sein. Verdammt schnell und ultraflexibel natürlich sowieso. Wenn eine E-Mail vom Makler kommt, muss man sofort handlungsbereit sein und meist auch schon wenig später irgendwohin ausschwärmen. Da ist es natürlich besser, wenn man keine wichtigen Termine mehr an diesem Tag hat und möglichst auch einen verständnisvollen Chef. Denn so eine Hatz erleben Immobilien-Interessenten neuerdings öfter. Da gibt’s nur eines, wenn man zum Zuge kommen will: schneller zu sein, als all die ande­ren.

Man könnte an dieser Stelle viele Städte nennen. Die Geschichte aber wäre überall dieselbe. Es ist die Geschichte vom ganz normalen Immobilienwahnsinn, wie er sich heute in deutschen Großstädten abspielt. Denn die Deutschen kaufen Wohnungen, als gäbe es kein Morgen mehr. Sie stecken derzeit so viel Geld ins Hauseigentum wie seit Jahrzehnten nicht. Kein Wunder, wo es doch überall sonst kaum noch Zinsen fürs Ersparte gibt. Und sie rufen so viele Kredite ab wie noch nie. Weil auch die Finanzierungszinsen so niedrig sind, wie sie es noch nie waren. Für weniger als ein Prozent bekommt man zurzeit schon einen Immobilienkredit mit zehn Jah­ren Laufzeit. Für 15 Jahre sind es rund 1,5 Prozent. Deshalb erlebt der Immobilienmarkt einen Boom wie zuletzt Ende der achtziger und Anfang der neunziger Jahre. Das lässt die Preise in den größten deutschen Städten steigen und steigen.

Der Preisanstieg geht weiter
Um rund 50 Prozent haben sich Wohnungen seit 2010 in den Metropolen im Schnitt verteuert. Auf absehbare Zeit wird der Preisanstieg auch noch wei­ter gehen, sagen Analysten, weil sich in den großen Städten plötzlich jeder Wohneigentum zulegen will, aber gar nicht so viele Wohnungen verkauft werden, geschweige denn neu gebaut. Zwar machten die jüngsten Zahlen des Statistischen Bundesamtes Mut, wonach im ersten Halbjahr 30 Prozent mehr Wohnungen gebaut wurden als im Vorjahreszeitraum. Doch die Zahl der Baugenehmigungen reicht immer noch nicht aus, um den Bedarf von jährlich 400.000 neuen Wohnungen gerade in den wachsenden Ballungs­räumen zu decken.

Momentan übersteigt die Nachfrage das Angebot bei weitem, das führt schon in einigen Städten zu Preisverzerrungen. Etliche Immobilienanalys­ten warnen jetzt tatsächlich vor einer Immobilienblase: Die Bank für internationalen Zahlungsausgleich und die Bundesbank sprechen von „Preis­übertreibungen. In 52 Landkreisen sei die Blasengefahr bereits „hoch“ bis „eher hoch“. Zuletzt mahnte auch der Bankenverband: „Der Immobilienboom in Deutschland nimmt immer mehr Züge einer Blase an, da sich die Häuserpreise mehr und mehr von den Fun­damentalfaktoren abkoppeln.“

Denn die Preise für Wohnimmobilien stiegen zuletzt viel stärker als die Einkommen. Das ist der entscheidende Unterschied zum Boom Ende der achtziger Jahre: Damals kletterten die Hauspreise auch, aber Inflation und Geh­älter taten es ebenfalls. Jetzt steigen vor allem die Immobilienpreise. Des­wegen müssen Käufer in den sieben Superstädten schon sehr aufpassen, keine absurden Beträge für Betoninvestments zu zahlen, nur weil derzeit alle verrückt nach Immobilien sind und beim Kauf alles so unglaublich schnell gehen muss.

Sinnvolle Investition?
Ist es da überhaupt noch ratsam, sein Geld in Wohnungen zu stecken? Schließlich haben Blasen ja die Angewohnheit, irgendwann zu platzen. So unbefriedigend es klingt, aber das lässt sich nur mit einem Satz beantwor­ten: Es kommt drauf an. Auf die Absicht des Käufers nämlich und auf die Lage der Immobilie. Möchte man die Wohnung selbst nutzen, um sich die Mieten in der Großstadt jetzt oder später zu ersparen, kann sich ein Kauf sehr wohl noch lohnen, wegen der gesunkenen Kreditzinsen. Vorausgesetzt, die Finanzierung ist so durchgerechnet, dass man sich nicht überschuldet und monatlich ähnlich viel abzahlt wie bereits jetzt als Mieter – und das höchstens bis zum Renteneintritt.

Wer dagegen eine Wohnung als Kapitalanlage nutzen will, für den wird es immer enger. Denn die Mieten steigen langsamer als die Wohnungspreise. Seit dem Jahrtausendwechsel stiegen sie nur um ein Prozent pro Jahr an. Das heißt, es sind schlechtere Erträge durch die Vermietung zu erzielen. Oft beträgt die Mietrendite in Großstädten nur rund drei Prozent, in München noch weniger, hier sind es oft nur 2,5 Pro­zent – brutto, wohlgemerkt. Davon müssen Vermieter noch die Kosten für Hausverwaltung und Instandsetzung abziehen und die Finanzierungskosten für einen Kredit, wenn sie einen aufnehmen. Lukrativ ist das nicht mehr. Man sollte sich auch keine Illusionen machen, dass die Erträge bald wieder steigen.

Anlagennotstand macht es möglich
Trotzdem kaufen die Leute zurzeit alles, was auf den Markt kommt. Dabei lohnt sich der Kauf in Groß­städten nur noch selten, in vielen mittelgroßen Städten dagegen eher. Wer nicht ortsgebunden ist, sollte daher lieber in Mittelstädten wie Magdeburg, Leipzig oder Bremen kaufen und vermieten. Metropolen-Käufer dagegen müssen zusehen, dass sie in weniger gefragten Vierteln suchen, nur dort gibt es noch gute Preise. Als Faustregel gilt (sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger): den Kaufpreis durch die jährlich erzielbare Nettokaltmiete teilen. Dieser Mietmultiplikator sagt, nach wie vielen Jahren sich der Kauf über die Mieteinnahmen amortisiert. Liegt das Ergebnis bei 20, ist das ein guter Wert. In Großstädten gelten 25 bis 27 als normal. In München beträgt der Multiplikator im Schnitt 35, das ist überzogen.

Es gibt immer noch Ratgeber, die sagen: Grundsätzlich sollten Immobilienkäufer eine Folgebesichtigung vereinbaren und von einem Sachverständigen die Bausubstanz prüfen lassen. Doch in Großstädten sollte man diesen Satz ganz schnell vergessen! Hier finden fast alle Woh­nungen bei der Erstbesichtigung einen Käufer. Zweittermine gibt es kaum.

Harte Konkurrenz
Längst ist es auch von Vorteil, die Finanzierung bereits geklärt zu haben. Manche Makler verlangen solche Zusagen schon bei der Besichtigung, damit sie den Inte­ressenten überhaupt als potentiellen Käufer weiterempfehlen. Das wird immer normaler, bestätigen auch viele Banken.

Früher ließen sich Käufer und Verkäufer vom Notar erst einmal beraten, bevor der Vertrag aufgesetzt wurde, heute bestimmen oftmals die Verkäufer die Konditionen. Es wird leider immer schwerer eine gute, bezahlbare Immobilie zu finden.

Nebenkosten: Freiwillig Frieren ist der falsche Weg

Zwanzig von Hundert Deutschen lässt den ganzen Winter die Heizung aus. Das spart erst mal Geld – kann aber auf Dauer teuer werden.

Die Tage werden kürzer, die Nächte länger. Im Herbst sinken die Temperaturen. Wie in jedem Jahr zögern viele Mieter den Start in die Heizperiode heraus, jeder Fünfte lässt seine Heizung laut einer aktuellen Umfrage sogar über den gesamten Winter aus. Im Mietvertrag schreiben Vermieter gerne Mindesttemperaturen für Wohnungen vor. Doch laut Deutschem Mieterbund gibt es für Mieter grundsätzlich „keine Pflicht zum Heizen“. Gleichwohl hat der Bewohner eine Obhutspflicht für die ihm überlassene Wohnung, stellt die Mieterschutzorganisation klar.

Lässt er die Heizung in der kalten Jahreszeit konsequent aus, riskiert er Schimmel oder Stockflecken insbesondere an den Außenwänden. Denn die Raumluft enthält Feuchtigkeit, die unter anderem von den Bewohnern selbst mit der Atemluft ausgestoßen wird, oder auch durch die Nutzung von Küche und Bad relativ hoch sein kann. Die Feuchtigkeit kondensiert an den kühlen Außenwänden. Und die feuchten Stellen sind der ideale Nährboden für Schimmel.

Rohrbrüche sind selten

Während der Schimmelpilz die Bausubstanz eher auf mittlere Sicht beeinträchtigt, kann der Verzicht aufs Heizen bei Temperaturen unter dem Gefrierpunkt akute Schäden nach sich ziehen: Heizungs- und Wasserrohre frieren ein. Wasser dehnt sein Volumen aus, wenn es gefriert, und entwickelt dabei einen hohen Druck, dem die Rohre nicht standhalten, sie können platzen.

Zum Glück sind solche Ereignisse in Häusern mit mehreren Wohneinheiten selten. Der Grund ist einfach: Die Nachbarn heizen mit. Darauf setzen Sparfüchse, die von der Heizungsmentalität ihrer unmittelbaren Nachbarn und den Bewohnern der unteren Wohnung profitieren, indem sie sich von ihnen mit Wärme versorgen lassen.

Auch die längere Abwesenheit mancher Bewohner spielt eine Rolle, etwa für ein Praktikum, einen Auslandsaufenthalt oder das Überwintern im warmen Süden im Rentenalter. Wer in solchen Situationen seiner Obhutspflicht nicht nachkommt, also eine vertraute Person regelmäßig in der Wohnung nach dem Rechten sehen lässt, riskiert Ärger mit seinem Vermieter.

Vermieter kann sich Zugang zur Wohnung verschaffen

Wie soll der Eigentümer überhaupt merken, dass sein Mieter nicht heizt oder nicht ausreichend lüftet? Im Zweifelsfall wird er bei der Aufstellung der Betriebskosten oder durch Nachbarn darauf aufmerksam. Die Wohnung selbst darf er ohne vorherige Abstimmung mit dem Mieter nicht betreten. Wenn der Bewohner sich querstellt, muss der Vermieter sogar bis zu fünf Jahre warten, um seine Wohnung zu betreten, hat das Amtsgericht München jüngst in einer vielbeachteten Entscheidung bestätigt. Eine Ausnahme ließ es aber für solche Fälle zu, wenn der Vermieter „eine nachhaltige negative Beeinträchtigung der Sachsubstanz“ befürchten muss. In dem Streitfall ging es um Verwesungsgeruch im Treppenhaus (Az.: 461 C 19626/15). „Als Vermieter kann ich Zugang zu meiner Wohnung verlangen, wenn ich ein berechtigtes Interesse habe“, sagt Gerold Happ, Mietrechtsexperte beim Eigentümerverband Haus und Grund. „Das ist bei einem akuten Schaden auf jeden Fall so.“

Der Bundesgerichtshof ist Eigentümern vor einigen Jahren hilfreich zur Seite gesprungen. Laut seinem Urteil sind Mieter verpflichtet, durch ein richtiges Lüftungsverhalten Schimmel in ihrer Wohnung zu vermeiden (Az.: VIII ZR 182/06). Hat der Mieter bereits einen Schaden verursacht, kann der Vermieter von ihm ein ordnungsgemäßes Heizen und Lüften der Wohnung fordern – auch mit einem Hygrometer, ein Instrument, das die Luftfeuchtigkeit in Räumen misst.

Mieter riskiert Forderungen nach Schadensersat

Im Schadensfall muss der Verantwortliche gesucht werden. Der Vermieter ist für die Erhaltung der Mietwohnung verantwortlich. Mit Hilfe eines Sachverständigen wird er im Regelfall beweisen können, dass der Schaden nicht durch die mangelhafte Bausubstanz entstanden ist.

Wesentlich schwerer hat es der Mieter. Denn nur die wenigsten dürften ihr Heizungs- und Lüftungsverhalten dokumentieren. Den Schaden muss der Mieter fachgerecht und auf seine Kosten beseitigen lassen. Sind durch sein Fehlverhalten weitere Schäden am Haus entstanden, kann der Eigentümer Schadenersatz verlangen. Die eingesparten Heizkosten haben sich dann schnell verflüchtigt.