Newsletter 6. April 2016
Wenn der Wohnungskauf günstiger als die Miete ist
Die meisten Deutschen wohnen zur Miete. Das ist nicht immer die bessere Alternative. Laut einer Studie ist Kaufen in jeder vierten großen deutschen Stadt günstiger.
Es ist ein schönes Gefühl, in den eigenen vier Wänden zu wohnen und zugleich auch schon für das eigene Alter vorzusorgen. Und dennoch reicht es in vielen Fällen eben doch nur zu einer Mietwohnung. Dabei sind in Deutschland offenbar in jeder vierten großen Stadt die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten derzeit besonders niedrig. Dies ergibt eine Studie, in der die Wohnungsmärkte in den 36 bundes- und landesweit größten Städten beleuchtet werden. Demnach sind in Braunschweig, Bremen, Erfurt, Essen, Frankfurt am Main, Hannover, Mainz, Münster und Rostock die Preise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum örtlichen Mietniveau besonders günstig. Mehr Info…
Ein weiteres Ergebnis der Studie: Die Immobilienpreise unterscheiden sich deutlich. So ist demnach der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München fünfmal höher als er es in Gelsenkirchen ist. Dabei hingen die Preisunterschiede in der Regel eng mit dem örtlichen Mietniveau zusammen. Es steht fest, dass ein um ein Euro je Quadratmeter höheres Mietniveau bei Eigentumswohnungen eine Kaufpreiserhöhung von im Durchschnitt rund 313 Euro je Quadratmeter zur Folge hat.
Die oben genannten Städte wichen allerdings von dieser Systematik ab. Hier liege der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen 10 Prozent unterhalb des durch die Mieten zu erwartenden Niveaus. Daraus folgert, dass in diesen Städten ein Investment in Wohneigentum im Vergleich zu anderen Städten noch attraktiv sei. Die Mietpreise seien hier schon vergleichsweise hoch, die Immobilienpreise dagegen noch moderat.
In anderen Städten sei es wiederum umgekehrt. Hier sei das Wohnen zur Miete für Durchschnittsverdiener oft die günstigere Option, wenn man langfristige Aspekte wie Geldanlage, Wertsteigerung oder Altersvorsorge außer Acht lasse. Dies sei zum Beispiel in Bielefeld, Chemnitz, Dortmund, Duisburg, Gelsenkirchen, München oder Potsdam der Fall, stellte die Studie fest. In den übrigen Städten wiesen Miet- und Kaufpreise ein ausgeglichenes Verhältnis auf.
Dennoch sollte eine Kaufentscheidung freilich nicht alleine von den Preisverhältnissen abhängig gemacht werden. Ebenso gelte es zum Beispiel die Lage oder die eigenen Lebensumstände zu berücksichtigen wie auch die zu erwartende Preisentwicklung. In Deutschland teuerster Stadt München zum Beispiel zeige die Preiskurve besonders steil nach oben. Hier würden die Kaufpreise vermutlich künftig deutlicher schneller steigen als die Mieten. Daher sollten Kaufwillige hier auch besonders schnell zugreifen. Dieser Rat gelte ebenfalls für Berlin, Bonn, Hamburg, Kiel, Nürnberg, Stuttgart und Wiesbaden.
Bund plant Steueranreize für Wohnungsbau
Die Bundesregierung plant angesichts der Flüchtlingskrise begrenzte Steueranreize zum Bau preiswerter Wohnungen. Vorgesehen ist in den Jahren 2016 bis 2018 eine Sonderabschreibung von bis zu zehn Prozent, um den Wohnungsmangel in betroffenen Regionen rasch anzugehen. Das geht aus einem Schreiben von Finanzminister Wolfgang Schäuble an Bauministerin Barbara Hendricks (SPD) hervor, das der Deutschen Presse-Agentur am Donnerstag vorlag. Bedingung ist, dass auch die Länder mitziehen.
Hendricks erklärte, sie freue sich, dass der Finanzminister ihren Vorschlag aufgegriffen habe und eine gemeinsame Lösung gefunden worden sei. „Damit werden wir dringend benötigte Impulse für den frei finanzierten Wohnungsbau geben.“ Jedes Jahr seien mindestens 350.000 neue Wohnungen erforderlich. Hessen Finanzminister Thomas Schäfer sprach „von einem Schritt in die richtige Richtung.“ Mehr Info…
Schäuble für Sonderabschreibung
Steueranreize sollten zielgenau sein, wenig Mitnahmeeffekte erzeugen und wenig Verwaltung erfordern, schreibt Schäuble: „In Anbetracht der sich durch die derzeitige Asyl- und Flüchtlingsproblematik zuspitzenden Wohnraumknappheit und den damit verbundenen Herausforderungen könnte dies mit einer Sonderabschreibung zur Förderung des Mietwohnungsneubaus erreicht werden.“
Schäuble betont zugleich: „Die Maßnahme wäre an die Bereitschaft der Länder gebunden, sich an den finanziellen Auswirkungen zu beteiligen.“ Mit den Ländern müsse zudem vereinbart werden, dass sie im Zeitraum der Begünstigung von Erhöhungen der Grunderwerbsteuersätze absehen: „Nur so kann vermieden werden, dass der durch die Sonderabschreibung gewährte steuerliche Vorteil über eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer abgeschöpft wird.“ Auch müssten für den Mietwohnungsneubau die nötigen Baugrundstücke bereitstehen.
Hessens Finanzminister Schäfer sagte dazu, den Steuerausfällen für Bund und Länder stünden in diesem Fall Investitionen gegenüber, von denen auch der Staat profitiere. „Das dürfen wir bei der Debatte nicht außer Acht lassen.“
Schäuble schlägt vor, den Bau neuer Gebäude ausschließlich in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zu fördern und nur dann, wenn sie zum Wohnen genutzt werden. Begrenzt werden soll die Subvention auf den Beginn der Anschaffung/Herstellung in den Jahren 2016 bis 2018. Im Jahr der Anschaffung/Herstellung und im darauffolgenden Kalenderjahr soll die Sonderabschreibung jeweils bis zu 10 Prozent der Kosten betragen. Im dritten Kalenderjahr sollen es bis zu 9 Prozent sein.
Schäuble: Wir führen jetzt zwischen Bund und Ländern Gespräche“
Schäuble hatte jüngst in der Haushaltsdebatte erklärt, die Länder hätten es immer abgelehnt, einer Steuermaßnahme zuzustimmen, die zu Mindereinnahmen führe: „Nachdem diese Position aufgegeben worden ist, haben wir vereinbart: Wir führen jetzt zwischen Bund und Ländern Gespräche, ob wir auch noch begrenzte steuerliche Anreize zur Förderung des Mietwohnungsbaus setzen können.“
Der Bund hatte bereits beim Flüchtlingsgipfel mit den Ländern zugesagt, die Mittel für den sozialen Wohnungsbau um 500 Millionen Euro auf eine Milliarde Euro jährlich aufzustocken.
Die baupolitische Sprecherin der Unionsfraktion im Bundestag, Marie-Luise Dött, erklärte: „Nun sind die Länder am Zug, eine zügige Einigung mit dem Bund herbeizuführen.“ Auch Normalverdiener ohne Anspruch auf sozialen Wohnraum hätten zunehmend Schwierigkeiten, geeigneten Wohnraum im unteren und mittleren Preissegment zu finden.
Ulla Jelpke von den Linken betonte, nicht die Flüchtlinge seien schuld an der Wohnraumknappheit, sondern vor allem jahrelang aufgebaute Defizite im sozialen Wohnungsbau. Die vom Finanzminister vorgeschlagenen Steueranreize reichten nicht aus.
Grünen-Steuerexpertin Lisa Paus kritisierte, mit der angedachten Sonderabschreibung verspiele die Bundesregierung die Chance, den sozialen Wohnungsbau neu aufzustellen. Aus ihrer Sicht stellt der Vorschlag eine undifferenzierte Förderung da: „Hier wird pauschal mit der Gießkanne Geld verteilt.“
Bausparkassen dürfen Altverträge nicht kündigen
Erstmals hat ein Oberlandesgericht Kunden Recht gegeben, die Bausparverträge mit hohen Zinsen fortführen wollen. Wüstenrot gibt sich aber nicht geschlagen. In der Prozesswelle um die Kündigung von Bausparverträgen hat das Oberlandesgericht Stuttgart als erstes Berufungsgericht zugunsten einer Bausparkundin entschieden. Die Bausparkasse Wüstenrot habe kein Recht, die Geldanlage zu kündigen, erklärte Richter Thomas Wetzel am Mittwoch: „Der Vertrag ist fortzusetzen.“ Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Erstmals bietet sich hiermit aber die Chance, dass der Bundesgerichtshof diese Grundsatzfrage verbindlich klärt. Denn andere Oberlandesgerichte hatten Klagen von Anlegern nicht nur abgewiesen, sondern sie als dermaßen aussichtslos eingestuft, dass sie diese ohne mündliche Verhandlung verwarfen – womit der Weg zum Bundesgerichtshof versperrt blieb.
Wüstenrot – Deutschlands zweitgrößte Bausparkasse – hat in dem aktuellen Fall gekündigt, weil die Kundin ihr angespartes Geld auf dem Konto liegen ließ und 3 Prozent Zinsen kassierte, statt das Darlehen abzurufen. Der Vertrag war schon seit 22 Jahren zuteilungsreif. Die Branche hat in Deutschland rund 200.000 ähnliche Verträge gekündigt, weil sie angesichts von Marktzinsen nahe Null die vor vielen Jahren vereinbarten hohen Zinsen nicht mehr zahlen will: In der Niedrigzinsphase sind sie den Instituten ein Dorn im Auge. Vor allem Landesbausparkassen, aber auch Schwäbisch Hall und Badenia haben ebenso wie Wüstenrot reihenweise Kündigungen ausgesprochen. Mehr Info…
Bisher gab es rund 140 Urteile bundesweit, von denen 90 Prozent zugunsten der Bausparkassen ergingen. In Fällen, die bisher in einer höheren Instanz landeten, zogen die Sparer an den Oberlandesgerichten Koblenz, Celle, Hamm, Köln und München jeweils den Kürzeren. Manchmal haben die Geldinstitute mit ihren Kunden aber auch einen Vergleich geschlossen. Wüstenrot argumentierte in dem Prozess, der Vertrag habe längst gekündigt werden dürfen. „Wir teilen diese Auffassung nicht“, sagte Richter Wetzel. Die Bausparerin müsse weiterhin die Möglichkeit haben, das Darlehen in Anspruch zu nehmen, auch wenn sich das derzeit bei einem Zins von 5 Prozent für sie nicht rechne.
Die gesetzliche Zehnjahresfrist greife erst, sobald das Darlehen vollständig zugeteilt sei; von dem ursprünglichen Sparziel von 40.000 D-Mark (rund 20.500 Euro) hat sie etwa 15.000 Euro eingezahlt. Die Bausparkasse habe es „möglicherweise im eigenen Interesse“ hingenommen, dass die Kundin keine Sparleistungen mehr erbracht habe.
Bei korrektem Ansparen wäre die Bausparsumme innerhalb von zehn Jahren ab Zuteilungsreife vollständig angespart worden. Wenn die Bausparkasse jedoch selbst „ein faktisches Ruhen des Bausparvertrages erlaube“, sei sie nicht „schutzbedürftig“. Daher greife das Kündigungsrecht nicht, auf das sich Wüstenrot berief. Nach einer Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch kann nämlich ein „Darlehensnehmer“ – und das ist nach Auffassung von Juristen in der Ansparphase die Bausparkasse – nach zehn Jahren seinen Vertrag beenden – allerdings nur „nach dem vollständigen Empfang“ (§ 489 BGB).
Wüstenrot geht in Revision
Wüstenrot werde nun eine Revision gegen das Urteil prüfen, erklärte deren Anwalt Hervé Edelmann. Davon geht auch das Oberlandesgericht aus. „Entschieden werden muss es vom Bundesgerichtshof“, sagte der Richter. Es gehe schließlich um Millionen Spargelder. Daher will er auch von sich aus die Revision zu den obersten Zivilrichtern in Karlsruhe zulassen (Az.: 9 U 171/15).
Das Oberlandesgericht Stuttgart wird demnächst noch weitere Fälle dieser Art entscheiden. In der Vorinstanz am Landgericht hatte das Unternehmen noch gewonnen. Allerdings gehen auch dort die Meinungen auseinander: Eine andere Zivilkammer gab einer weiteren Wüstenrot-Kundin recht, die ihren Vertrag 1999 abgeschlossen hatte; drei Jahre später wurde er zuteilungsreif. Die Frau ließ ihn aber weiterlaufen, weil jährlich 4,5 Prozent Zinsen winkten. Sie hatte 100.000 D-Mark als Obergrenze vereinbart, aber ebenfalls noch nicht den vollen Betrag eingezahlt.
Wüstenrot bezeichnete den Richterspruch als „nicht überzeugend“. Die Richter hätten sich gegen die überwiegende Rechtsauffassung anderer Oberlandesgerichte gestellt. Damit zeichne sich „insgesamt immer deutlicher ab, dass Bausparkassen Kündigungen aussprechen dürfen“. Zumal es auch über 100 entsprechende Urteile von verschiedenen Landgerichten, einige Dutzend Amtsgerichtsurteile und mehrere Schiedssprüche des Ombudsmanns der Öffentlichen Banken gebe. „Einzelne gegenläufige Urteile ändern an dieser sich eindeutig herausbildenden Rechtsmeinung nichts.“ Auch die geschlossenen Vergleiche sprechen aus Sicht der Bausparkasse nicht gegen ihre Argumentation, da diese meist „rein aus verfahrensökonomischen Gründen“ geschlossen worden seien.
Ein Sprecher der Privaten Bausparkassen kommentierte das Urteil ebenfalls mit der Einschätzung, dass die Kündigungen grundsätzlich rechtmäßig seien. Der Anwalt der Klägerin bezeichnete die Gerichtsentscheidung hingegen als „absolut richtig“. Aber auch er rechnet damit, dass die Gegenseite Rechtsmittel einlegt: Das letzte Wort hat wohl der Bundesgerichtshof
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