Newsletter Dezember 2021

Vermietung an Verwandte
Wer eine Wohnung vermietet, hat einiges zu beachten, damit anfallende Kosten in der Einkommensteuererklärung anerkannt werden. Um die Immobilie steuerlich geltend zu machen, muss der Steuerpflichtige beabsichtigen, auf Dauer einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften. Dies ist insbesondere bei langfristigen Vermietungen anzunehmen. Zeiten des Leerstands, der befristeten Vermietung bei beabsichtigter anschließender Selbstnutzung oder die Vermietung von teilweise selbst genutzten Ferienwohnungen sind nachprüfbar zu belegen.

Verträge mit Angehörigen, so auch Mietverhältnisse, unterliegen regelmäßig der Überprüfung durch die Finanzverwaltung im Hinblick auf ihre Fremdüblichkeit und die daraus folgende steuerliche Anerkennung. In der Einkommensteuererklärung ist daher anzugeben, ob das Objekt ganz oder teilweise an Angehörige überlassen wird. Welche Höhe die vereinnahmte Miete – nicht nur für Angehörige – mindestens betragen muss, ist gesetzlich geregelt und wurde mit Wirkung vom 1. Januar 2021 an geändert.

Danach ist die Überlassung zu Wohnzwecken in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn sie verbilligt, das heißt zu weniger als 50 Prozent (zuvor 66 Prozent) der ortsüblichen Marktmiete erfolgt. Wobei die Marktmiete auf der Grundlage des örtlichen Mietspiegels zu bestimmen ist. Im Ergebnis können nur die auf den entgeltlich vermieteten Teil der Wohnung entfallenden Werbungskosten abgezogen werden. Maßgebend ist die Bruttomiete, also die Kaltmiete sowie umlagefähige Kosten.

Achtung: Beträgt das Entgelt 50 Prozent und mehr, jedoch weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, muss der Vermieter im Rahmen einer Ertragsprognose dem Finanzamt darlegen, dass er langfristig einen „Total-Überschuss“ erreichen kann. Fällt diese Prüfung positiv aus, ist der volle Werbungskostenabzug möglich. Führt sie hingegen zu einem negativen Ergebnis, können die Werbungskosten nur anteilig abgezogen werden. Bei einem vereinbarten Mietzins von mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete entfällt diese Überprüfung. Die herabgesetzte Grenze für die verbilligte Wohnraumüberlassung hat erfreulicherweise zur Folge, dass der Vermieter seine Werbungskosten auch bei sehr günstiger Vermietung in voller Höhe abziehen kann. In der Praxis sollte die vereinbarte Miete jedoch vorsichtshalber nicht zu knapp an den maßgebenden Grenzen bemessen werden.

Anhebung der Zinsen im Jahr 2022 sehr unwahrscheinlich
Christine Lagarde geht davon aus, dass die Zinsen auch im kommenden Jahr nicht steigen werden. Sie sieht wichtige Bedingungen dafür nicht als erfüllt an.
Mit einer Zinsanhebung im nächsten Jahr ist aus Sicht von EZB-Präsidentin Christine Lagarde derzeit aller Voraussicht nach nicht zu rechnen. Die Europäische Zentralbank (EZB) habe in ihrem geldpolitischen Ausblick drei Bedingungen genannt, die erfüllt sein müssten, bevor die Zinsen beginnen anzusteigen, sagte Lagarde in einer Rede zu einer Veranstaltung in Lissabon laut Redetext. „Trotz des gegenwärtigen Inflationsanstiegs bleibt der Inflationsausblick mittelfristig verhalten und daher ist es sehr unwahrscheinlich, dass diese drei Bedingungen nächstes Jahr erfüllt sind“, führte sie aus.
Die Währungshüter hatten sich auf ihrer letzten Zinssitzung trotz rasant steigender Preise nicht aus der Reserve locken lassen und Zinsfantasien an den Börsen eine klare Absage erteilt. Zugleich hatte Lagarde signalisiert, dass das billionenschwere Corona-Notprogramm PEPP im März 2022 enden dürfte. Die EZB hält den aktuellen Inflationsschub nach wie vor nur für ein vorübergehendes Phänomen. Mittelfristig erwartet die Notenbank weiterhin, dass die Teuerung im Währungsraum unter dem EZB-Inflationsziel von zwei Prozent liegen wird.

Höherer Kinderunterhalt festgelegt
Von Januar an erhalten Unterhaltsberechtigte mehr Geld, gibt das Düsseldorfer Oberlandesgericht bekannt. Zum neuen Jahr steht Trennungskindern laut „Düsseldorfer Tabelle“ etwas mehr Unterhalt zu. Allerdings liegt die Erhöhung in vielen Fällen unter einem Prozent, wie das Düsseldorfer Oberlandesgericht am Montag bekanntgab. Der Mindestunterhalt beträgt danach vom 1. Januar 2022 an für Kinder von einem bis fünf Jahren 396 Euro im Monat, ein Plus von 3 Euro. Für Kinder von sechs bis elf sind es 455 Euro und damit 3 Euro mehr. Für Kinder von 12 bis 17 Jahren sind es 5 Euro mehr, dann also 533 Euro.
Der Unterhalt wird mit der Tabelle den Einkommensklassen der Unterhaltspflichtigen entsprechend errechnet. Der Bedarfssatz der Studierenden, die nicht bei ihren Eltern oder einem Elternteil leben, bleibt gegenüber 2021 mit 860 Euro unverändert. Die Tabelle wurde zudem bis zu einer Einkommensgrenze von 11.000 Euro im Monat erweitert.
Die „Düsseldorfer Tabelle“ ist die Richtlinie aller Oberlandesgerichte in Deutschland für die Ermittlung und Bemessung des Kindesunterhalts. Sie wird seit 1979 vom Düsseldorfer Oberlandesgericht herausgegeben. An ihrer Erstellung ist auch die Unterhaltskommission des Deutschen Familiengerichtstages beteiligt.
Das Kindergeld ist bei minderjährigen Kindern in der Regel zur Hälfte und bei volljährigen Kindern in vollem Umfang auf den Unterhaltsbedarf anzurechnen.
Die Selbstbehalte, also das Minimum, das den Unterhaltspflichtigen bleiben muss, bleiben 2022 unverändert. Bei höheren als den veranschlagten Wohnkosten kann der Selbstbehalt im Einzelfall erhöht werden.
Die ersten zehn Einkommensgruppen der Tabelle für Einkommen bis zu 5500 Euro bleiben gegenüber 2021 unverändert. Dafür wurde die Düsseldorfer Tabelle um fünf weitere Einkommensgruppen aufgestockt bis zu einem bereinigten Einkommen von 11.000 Euro.
von 11.000 Euro.

Immobilienpreise steigen weiter
Trotz oder mit Homeoffice steigen die Immobilienpreise in der Stadt weiter.
Mit der nächsten, nun vierten Corona-Welle kehrt das Homeoffice wieder zurück. Um Kontakte zu vermeiden, setzt die Bundesregierung verstärkt darauf, dass Arbeitnehmer mehr als bisher von zu Hause aus arbeiten, wann und wo immer das möglich ist. Wirkt sich das auch auf den Immobilienmarkt aus?

Die Theorie geht so: Wer an Heimarbeit auch später festhält, kann längere Strecken zur ursprünglichen Arbeit in Kauf nehmen, wünscht sich mehr Wohnraum – und zieht aufs Land. Praktisch zeigt sich kaum eine beachtliche Stadtflucht: Im urbanen Raum steigen die Immobilienpreise weiter, was ebenfalls in Paris zu sehen ist. Dass sich hierzulande auch das städtische Umland verteuert, wenn denn die Verkehrsanbindung stimmt, folgt mehr einer Verdrängung durch die hohen Preise im Zentrum und weniger der Heimarbeit.