Newsletter Dezember 2022

Hohe Kosten: Eigenleistung könnte helfen

Viele Bauwillige eben inzwischen auf. Vor allem private Bauherren. Die Statistiker melden ein Minus von 15,8 Prozent seit Januar. Das sind 55.260 genehmigte Einfamilienhäuser weniger als im Vorjahreszeitraum und tausendfach geplatzte Träume. Hauptursachen sind die explodierenden Materialpreise und stetig steigende Zinsen. Das macht die sogenannten Ausbauhäuser interessant. Denn wer selbst am Bau mitanpackt, kann die Kosten drücken. Teilweise um eine höhere fünfstellige Summe. Und die kann dafür entscheidend sein, ob es mit dem Haus doch noch klappt. Sofern die Rechnung aufgeht. Ausbauhäuser gehören fest zum Angebot der Fertighaushersteller. Jahrzehntelang haben sie mit dem Versprechen geworben, dank der im Werk vorgefertigten Wände und Decken Eigenheime vergleichsweise preiswert anbieten zu können. Und noch günstiger, wenn die Bauherren selbst zu Hammer, Spachtel und Pinsel greifen, um einen Teil des Innenausbaus zu übernehmen. Denn Bauen war schon früher teuer. In den Achtzigerjahren stiegen die Zinsen auf mehr als 10 Prozent, so viel verlangten die Finanzierer teilweise auch noch in den Neunzigerjahren. Mit den Ausbauhäusern ließ sich die Hürde für viele Baufamilien senken.
Aktuelle Situation heizt den Hausausbau an
Womöglich ist es Zufall, aber als Geld nach der Jahrtausendwende immer günstiger wurde, veränderten zahlreiche Fertigbauunternehmen ihr Image. Statt mit Häusern zum Niedrigpreis warben sie mit Preisgarantie, statt mit Schnelligkeit mit Planbarkeit, reibungslosem Ablauf und Innovation. Die Käufer umgarnte man vor allem mit Energieeffizienz, Wohngesundheit, innenarchitektonischen Finessen und Smarthome-Lösungen – am besten mit Rundumsorglos-Paketen.
Das ändert sich jetzt. Viele, die jetzt bauen möchten, haben sich vorher intensiv in Familie und Freundeskreis umgehört, ob und wer beim Ausbau helfen kann.
Trockenbau und Malern, Fliesen und Holzböden verlegen, das trauen sich viele zu.
Je nach Geschick können Bauherren unterschiedliche Arbeiten übernehmen. Geht man von einem 140 Quadratmeter großen Durchschnittshaus aus, für das im Schnitt ohne Nebenkosten, Bodenplatte und Keller um die 500.000 Euro veranschlagt wird, kann man ein Einsparpotential von bis zu 80.000 Euro für realistisch ansehen.
Bauherren mit Expertise können selbst Hand anlegen
Ein Holzbauunternehmen errichtet grundsätzlich den Rohbau, wärmegedämmt und mit regendichter Gebäudehülle. Wie weit dann die Bauherren den Innenausbau ihres Holzhauses übernehmen, hängt von ihren handwerklichen Fähigkeiten ab.
Trockenbau- und Malerarbeiten, Fliesen und Holzböden verlegen, das trauten sich viele zu. Es können jedoch auch deutlich anspruchsvollere Arbeiten in Eigenregie ausgeführt werden.
Auf der Baustelle baut in der Regel eine Arbeit auf der anderen auf. Da ist ein genauer Plan unerlässlich, der die Schnittstellen und auch die zeitlichen Abläufe festlegt. Das könnte dann doch schwierig werden.
Die vereinbarten Eigenleistungen müssen exakt definiert werden. Gehört zum Beispiel zur Malerarbeit, dass die Bauherren auch grobe Unebenheiten ausgleichen und Fugen zwischen den Gipskartonen spachteln, oder erledigt das noch der Anbieter?
Und wie steht es mit der Gewährleistung, wenn etwas schiefgeht?
Hohe Anforderung für einen Alleingang
Ein Bauherr sollte sich selbst realistisch einschätzen. Fehler sind schnell passiert
Allein dass der Laie viel länger für Arbeiten brauche als der Profi, könne zu erheblichen Problemen führen. Vor allem wer nur am Feierabend, den Wochenenden und im Urlaub werkelt, riskiert, zeitlich in die Bredouille zu geraten. Das kann auch passieren, wenn er sich für einen Teil der Arbeiten professionelle Handwerker organisiert. Nicht zuletzt, weil die schwer zu bekommen sind. Fällt dann ein Gewerk aus oder patzt, kann das schon eine professionelle Bauleitung herausfordern. Erst recht einen unerfahrenen Bauherren. Es ist kein Einzelfall, dass sich Bauherren beim Stemmen der Muskelhypothek, wie die Eigenleistung auch genannt wird, verheben. Neben handwerklichem Geschick sind eine gute körperliche Verfassung und ein stabiles Nervenkostüm ratsam.

Geringere Darlehen, höhere Belastung

Die Kosten einer Baufinanzierung haben sich in den vergangenen zwölf Monaten massiv verschärft. Der Oktober zeichne sich in dieser Hinsicht gleich mehrfach als Rekordmonat aus. Die Standardrate, die schon in den vergangenen Monaten nach und nach angestiegen ist, hat zuletzt 1505 Euro betragen. Damit ist sie nicht nur innerhalb eines Monats um mehr als 110 Euro gestiegen, sondern liegt nunmehr um 85 Prozent über dem Niveau des Vorjahres.
Die Standardrate beruht auf einer Musterrechnung für Baufinanzierungen von 300.000 Euro Darlehenssumme, 2 Prozent Anfangstilgung, einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent sowie einer zehnjährigen Zinsbindung.
Ähnlich spektakulär hat sich die durchschnittliche Darlehenshöhe entwickelt. Im Oktober fiel diese auf 277.000 Euro. Der deutliche Rückgang von noch 317.000 Euro seit Anfang des Jahres sei auf die veränderten Bedingungen am Finanzierungsmarkt zurückzuführen. Neben den in die Höhe schnellenden Bauzinsen spielten auch höhere Energie- und Lebenshaltungskosten eine große Rolle bei der Festlegung der Kreditsumme.
Gesunken ist auch der anfängliche Tilgungssatz. Erst- und Anschlussfinanzierungen sind aktuell mit einer Anfangstilgung von durchschnittlich 2 Prozent beantragt und liegen somit genau an der Grenze des empfohlenen Wertes zwischen 2 und 3 Prozent. In einer niedrigen Tilgung sehen viele Kreditnehmer die Möglichkeit, ihre Baufinanzierung noch bezahlbar zu gestalten. Indes braucht, wer weniger tilgt, länger zum Abbezahlen des Darlehens. Zudem bleibt die Restschuld, die nach Rückzahlung der Erstfinanzierung offen ist, auf einem hohen Niveau – und mit ihr das Zinsänderungsrisiko für die Anschlussfinanzierung.
Aufgrund der momentanen Unsicherheiten am Zinsmarkt haben wieder mehr Kreditnehmer zu einer längeren Zinsbindung gegriffen. Im Durchschnitt beträgt der Zeitraum der Festschreibung derzeit 13 Jahre und zwei Monate.

Kontogebühren im Bausparvertrag

In der ersten Phase ihres Bausparvertrags zahlen viele Kunden jährliche Gebühren – aber ist das überhaupt zulässig?
Verbraucherschützer haben daran arge Zweifel. Um die Frage klären zu lassen, haben sie einen Musterfall vor Gericht gebracht.
Bausparen für eine Immobilienfinanzierung gliedert sich immer in zwei große Etappen: In der Sparphase zahlen die Bausparer
einen Teil der vereinbarten Bausparsumme in monatlichen Raten selbst ein. Üblich sind 40 bis 50 Prozent. Nach der „Zuteilung“ beginnt die Darlehensphase. Der Bausparer bekommt die gesamte Bausparsumme ausgezahlt und beginnt, den gewährten Kredit zu tilgen.
Jährliche Kontogebühren in der Darlehensphase hat der BGH schon vor einigen Jahren unter die Lupe genommen – und für unzulässig erklärt. Die Kunden würden dadurch unangemessen benachteiligt, urteilten die Karlsruher Richter 2017. Die bloße Verwaltung der Verträge sei „keine gesondert vergütungsfähige Leistung“. Hier würden Kosten abgewälzt, die die Bausparkasse überwiegend in eigenem Interesse erbringe. So dürften die Institute keine zusätzlichen Gebühren verlangen, wenn ein Kunde ein fälliges Bauspardarlehen anfordere. Eine entsprechende Klausel der Bausparkasse Schwäbisch Hall, die damals in der Branche weit verbreitet war, erklärten die Bundesrichter für unwirksam.
Der Bundesverband der Verbraucherzentralen (vzbv) meint, dass für die Sparphase nichts anderes gilt. Er hat die BHW-Bausparkasse verklagt, die für jedes Konto ein Jahresentgelt von zwölf Euro verlangt. Nach Informationen aus Branchenkreisen sind solche Gebühren in der Sparphase weit verbreitet. Sie können auch Kontogebühr oder Servicepauschale heißen und liegen bei 9 bis 24 Euro im Jahr.
Bausparkassen berufen sich auf Gesetz.
Der Verband der Privaten Bausparkassen hält die Gebühren für rechtens. Schon das Bausparkassengesetz sehe Gebühren ausdrücklich vor, teilte ein Sprecher auf Anfrage mit. Und es gebe auch eine Gegenleistung: „Eine ausreichende Zuteilungsmasse setzt eine entsprechende Steuerung des Bausparkollektivs voraus.“ Die Bausparkasse müsse „den richtigen Kompromiss zwischen stabilen und möglichst kurzen Wartezeiten finden“, die Entwicklung laufend überwachen und gegebenenfalls rechtzeitig gegensteuern.
Rechnerisch kommt auf jeden zweiten Haushalt mindestens ein Bausparvertrag. Allein im vergangenen Jahr wurden 1,4 Millionen neue Verträge geschlossen und mehr als 40 Milliarden Euro an Baugeldern ausgezahlt.
Im Verfahren gegen die BHW hatte das Oberlandesgericht Celle zuletzt den Verbraucherschützern Recht gegeben. Sollte der
BGH dieses Urteil bestätigen, könnte dies branchenweite Auswirkungen haben.