Newsletter Juli 2023

Günstiger zur eigenen Immobilie

Bundesfinanzminister Christian Lindner möchte versuchen seinen Vorschlag zur Grunderwerbsteuer durchzu¬bringen. Er will den Ländern die Möglichkeit geben, die Steuer bis auf null zu senken und Freibeträge einzuführen. Dann können Bauherren und Immobilien¬käufer, die derzeit wegen hoher Zinsen und Baupreise ihren Haustraum nicht mehr bezahlen können, auf eine Entlastung spekulieren. Für ein Haus von 500.000 Euro könnten Steuern von bis zu 32.500 Euro wegfallen. Das ist nicht wenig, aber oft zu wenig, um damit einen abgewählten Immobilienkauf doch umsetzen zu können.
Grundstückspreise und Kaufpreise für Bestandsgebäude sind in vielen Städten schon gesunken, weil die hohen Baukreditzinsen die Nachfrage dämpfen. Allerdings ist unklar, ob die Preise noch weiter fallen werden oder ob es bald schon wieder aufwärtsgeht. Also selbst handeln ist angesagt. So muss man die mo¬natliche Kreditbelastung reduzieren, et¬wa durch die Wahl einer günstigeren Bank oder durch eine geringere Tilgung und damit eine längere Laufzeit. Und durch das Nutzen aller staatlichen Förderprogramme der KfW und der Regionen. Aber wenn all das nicht reicht, dann muss man Abstriche am Haus selbst machen, um den Preis deutlich zu senken. Hier kommen ein paar Tipps, wie das am besten gehen könnte:
Günstigere Lage
Die größte Einsparmöglichkeit bringt Flexibilität im Wohnort. In München kostet der Quadrat¬meter 10.000 Euro, in Köln nur noch die Hälfte und auf dem Land manchmal nicht einmal 1000 Euro. Solche Wahlmöglichkeiten haben allerdings die wenigsten. Aber auch wer an eine bestimmte Region gebunden ist, kann wählen. Es muss nicht immer die Großstadt sein, sondern es geht auch das preisgünstigere Umland. Und auch dort schwanken die Preise je nach Gemeinde. Bei 150 Quadratmetern lassen sich so vielleicht 100.000 und 150.000 Euro sparen.
Bei einem Umzug ins Umland entstehen allerdings Pendelkosten, wenn das Büro in der Großstadt ist. Diese Aufwendungen muss man gegenrechnen. Mit dem Deutschlandticket fallen im Jahr 588 Euro an. Nach 30 Jahren haben sich also 17.640 Euro aufgetürmt, Ticketpreiserhöhungen kämen noch hinzu. Diese Fahrtkosten werden aber durch die geringeren Kaufpreise mehr als aufgewogen.
Zunächst noch günstiger ist es, ein Grundstück mit Erbbaurecht zu erwerben. Manche Kommunen bieten das an. Dann entfällt die große Kaufsumme am Anfang, dafür muss ein jährlicher Zins bezahlt werden. Das entlastet am Anfang, über die Laufzeit von mehreren Jahrzehnten ist das Erbbaurecht allerdings teurer, zumindest meistens, wenn beispielsweise in einen Altvertrag eingestiegen werden kann.
Kleineres Grundstück
Eine der besten Möglichkeiten, Kosten zu reduzieren, ist auch die Grundstücksfläche. Jeder Qua¬dratmeter weniger spart einiges Geld, im Umland zum Beispiel je nach Lage durchschnittlich 200 bis 300 Euro bei gleicher Hausgröße. Sich etwas einzuschränken fällt auch nicht so schwer. Ob der Garten 300 oder 250 Quadratmeter umfasst, ist je nach Grundriss wenig zu bemerken, spart noch ein bisschen beim Anlegen des Gartens. Weniger Arbeit kann auch ganz positiv sein.
Geringere Wohnfläche
Auch innen muss es nicht immer so großzügig sein. Zwar sind Kostenblöcke wie der Anschluss für Strom und Wasser un¬abhängig von der Hausgröße. Aber weniger Wohnfläche erfordert weniger Baumaterial und ermöglicht unter Umstän¬den ein kleineres Grundstück. Nach dem Einzug kann es außerdem die Energie- und Unterhaltungskosten reduzieren. Nun will natürlich keiner beengt wohnen müssen, nur um Fläche zu sparen, aber das ist auch gar nicht nötig. Oft hilft eine Optimierung des Grundrisses. Zum Beispiel ein Geschoss mehr, sofern das erlaubt ist. Ein Haus mit zwei Etagen benötigt ein Viertel weniger Außenhülle als eines mit einem Geschoss, bei gleicher Wohnfläche. Denn die Bodenplatte und das Dach fallen dann kleiner aus. Ordnet man dann Bäder direkt übereinander an, sind weniger Leitungen nötig.
Wer mehr quadratische Räume einplant, vergrößert sie optisch und vermeidet Nischen, die man schlecht nutzen kann. Bodenbeläge sind dann mit weniger Verschnitt billiger zu verlegen. Flure und Treppenbereiche sollten klein gehalten und auch genutzt werden, etwa mit Einbauschränken, das senkt den Platzbedarf an anderer Stelle. Mehr als zehntausend Euro lassen sich sparen, wenn man Küche, Wohn- und Esszimmer nicht in einzelnen Räumen unterbringt, sondern in einem großen. Dort sollte man eher weniger an der Fläche knausern als etwa im Schlafzimmer, wo man weniger Zeit verbringt. Eine gerade Küchenzeile kann nur halb so teuer sein wie eine L-förmige. Inselküchen sind hingegen um bis zu ein Drittel teurer. Auch Wintergärten oder Erker sind zwar ein Hingucker, aber teurer im Bau und nachher in der Nutzung.
Verzicht auf den Keller
Ein großer Kostentreiber ist der Keller. Er kann 15 bis 20 Prozent Mehrkosten im Vergleich zu einer einfachen Bodenplatte bedeuten. Das unterirdische Geschoss kostet je nach Größe mehrere Zehntausend Euro. Ohne Keller geht es heute leichter als früher, weil Versorgungsanschlüsse und Heizungselemente kleiner geworden sind. Sie könnten in einem oberen Geschoss untergebracht werden, zum Beispiel unter dem Dach. Die Waschmaschine könnte dann im Bad stehen, für Lagerflächen müsste woanders Platz geschaffen werden. Das ist aber trotzdem preiswerter als ein Keller.
Preiswertere Ausstattung
Etwas schmerzhafter ist es oft, an der Ausstattung zu sparen. Bei den Bodenbelägen gibt es auch günstigere Lö¬sun¬gen, in der Küche kann weniger hoch gefliest werden. Auch im Bad müssen es nicht teure Markenprodukte sein. Zudem reicht ein Carport statt einer Garage, wenn das erlaubt ist. Ein einfaches Sattel- oder Pultdach spart ebenfalls mehr als zehntausend Eu¬ro, genauso wie die Holzrahmenbauweise. Je mehr Fensterfläche, desto teurer. Allerdings sorgen große Fenster für Helligkeit und erweitern die Räume optisch, wodurch sich Wohnfläche reduzieren lässt. Nicht sparen sollte man bei Teilen, die in der Wand verbaut sind, etwa Kabel und Rohre. Ein späterer Austausch ist hier teuer. Auch bei sicherheitsrelevanten Elementen sollten hochwertige Fa¬brikate gewählt werden.
Mehr Eigenarbeit
Die berühmte „Muskelhypothek“ spart handwerklich begabten Hauseigentümern einiges Geld. Wer selbst streicht, tapeziert, den Boden verlegt oder Garten und Terrasse selbst anlegt, senkt die Kosten um mehrere Tausend Euro. Man sollte dabei aber ehrlich zu sich sein – in Bezug auf die vorhandene Zeit und das eigene Geschick. Nacharbeiten kann noch teurer werden. Und alles, was mit Elektrizität, Wasser, energetischer Sanierung und Heizung zu tun hat, sollten dann doch besser Handwerker übernehmen.
Kein Neubau
Besonders stark im Preis gestiegen sind wegen der hohen Baupreise Neubauten. Daher sollte man über¬legen, ob nicht auch ein bestehendes Haus infrage käme. Auch das hat einen modernen Standard, ist sofort verfügbar, und überraschende Baukostensteigerungen sowie Stress als Bauherr entfallen. Sparen lässt sich auch mit einer Doppelhaushälfte. Sie spart dort für 100 Quadratmeter rund 12.000 Euro im Vergleich zu einem freistehenden Haus, weil kostengünstige Trennwände die teure Außenwand ersetzen.

Schufa-Score digital und kostenlos einsehbar

Verbraucher haben ab sofort die Möglichkeit, ihren Schufa-Basisscore kostenlos und digital über die Plattform „Bonify“ einzusehen. Aktuell hat die Plattform 1,1 Millionen registrierte Nutzer. Allerdings handelt es sich hier um eine Zwischenlösung.
Im kommenden Jahr wird die Schufa eine eigene Schufa-App anbieten können. Von 2024 an soll der kostenlose digitale Einblick in die eigenen Daten dann direkt bei der Schufa möglich sein. Die Schufa nutzt jetzt die Bonify-Plattform als Katalysator, um Verbrauchern schon in diesem Jahr Transparenz über ihre Daten und ihren Score geben zu können.

Eine von Verbrauchern häufig an die Schufa gestellte Frage ist, wie der eigene Bonitätsscore verbessert werden könne. Daher wird man Kunden künftig die Möglichkeit geben, freiwillig weitere Finanzdaten wie Gehalt oder Mietzahlungen zu übermitteln und so ihren Basisscore zu verbessern.
Neben dem Basisscore der Schufa zeigt Bonify ihren Nutzern außerdem den Bonitätsscore der Auskunftei Creditreform, die Mietauskunft mit Schufa-Bonitätscheck, eine Übersicht über die eigenen Finanzen und Ersparnisse, sowie einen Indikator, der dabei helfen soll, die eigene finanzielle Situation besser zu verstehen. Das funktioniert, weil die Bonify-Plattform eine Schnittstelle zu den Bankkonten der Nutzer besitzt. Stimmt der Nutzer zu, erhält Bonify Zugriff auf die Kontodaten des Nutzers.

Die Bürgerbewegung Finanzwende ist alarmiert und spricht von einem „trojanischen Pferd“. Mit Einblick in Kontodaten würde die Schufa noch mächtiger werden, als sie es ohnehin schon ist, wird allgemein kritisiert. Bonify ist eine Vertriebsplattform für Kredite und andere Finanzprodukte und die Möglichkeit, den Schufa-Score abzurufen, ein Lockangebot, warnt auch der Verbraucherschutz. Kombiniert mit den Schufa-Plänen für einen angeblich freiwilligen Kontoeinblick kann dieses Geschäftsmodell hochproblematisch sein.

Die Möglichkeit, den Score digital abzurufen, gibt es auf der Internetseite der Schufa schon, allerdings müssen Verbraucher dafür bezahlen. Wer ohne Mittelsmänner kostenlosen Einblick in seine Schufa-Daten haben möchte, dem bleibt weiterhin nur die Briefform.

Das große Grundsteuer-Versprechen

In knapp eineinhalb Jahren greift die neue Grundsteuer. Die kommunalen Spitzenverbände haben versprochen, sich im Zuge der Reform nicht bereichern zu wollen. Weil es alle betrifft, ist es ein großes Versprechen. Grundsteuer zahlen nicht nur Eigentümer, sondern auch Mieter über die Umlage.

Natürlich ist es weiterhin Sache jeder einzelnen Kommune, die Steuerlasten so aus¬zutarieren, dass sie die von den Bürgern gewünschten Angebote finanzieren kann. Diese Verantwortung kann ihr keiner abnehmen – aus gutem Grund. Aber davon unabhängig gilt: Steuererhöhungen sollten erkennbar sein. Es wäre unlauter, wenn Städte die vom Bundesverfassungsgericht erzwungene Neubewertung der mehr als 36 Millionen Immobilien nutzten, um heimlich mehr Geld in ihre Kasse zu lenken.

Die Sache mit der Grundsteuer ist vertrackt, kaum einer blickt noch durch. Einige Länder nutzen das Bundesmodell, Sachsen und das Saarland haben es leicht angepasst auf ihre Verhältnisse, andere arbeiten mit ganz eigenen Gesetzen. Zudem ist es ein mehrstufiges Verfahren. Erst wird der Wert des Grundbesitzes neu ermittelt. Dafür gibt es einen ersten Bescheid. Dieser Wert wird mit der sogenannten Steuermesszahl mul¬tipliziert. Das Produkt wird mit einem weiteren Bescheid offiziell festgehalten.

Zumeist findet man beides in einem Brief. Es gibt aber auch Länder, die das trennen. Zum Schluss kommen die Kommunen mit dem Hebesatz ins Spiel. Erst damit wird die neue Last erkennbar.

Selbst wer heute zwei Bescheide zur neuen Grundsteuer vorliegen hat, tappt im Nebel. Das liegt am dreistufigen Verfahren, daran lässt sich wenig ändern. Die Kommunen könnten auf Grundlage der vorliegenden Da¬ten hochrechnen, wie ein sauberer Übergang aussähe. Sie scheuen aber den Ärger..

Wichtiger ist: Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, aber auch Brandenburg und Schleswig-Holstein wollen für Klarheit sorgen. Kommunalscharf werden sie den Hebesatz nennen, bei dem das Aufkommen konstant bliebe. Vertrauen in das Versprechen der Verbände ist gut – diese Kontrollmöglichkeit macht es besser.

Immobilienkauf: Wann denn ?

Auf der Suche nach dem optimalen Zeitpunkt: Die Immobilienpreise steigen nicht mehr so wie lange Zeit. Ist gerade der optimale Zeitpunkt zum Hauskauf? Oder ist es schon wieder vorbei? Es braucht mehr Kriterien, um über den Immobilienerwerb zu entscheiden.

Gerade könnte ein guter Zeitpunkt sein, um eine Immobilie zu erwerben. Die Bauzinsen sind zwar rasch gestiegen, aber generell moderat im Vergleich zu früheren Zeiten. Dafür sind die Kaufpreise auf dem Immobilienmarkt in Deutschland nach verschiedenen Auswertungen erstmals nach mehr als zehn Jahren gesunken. Viele Mitbewerber dürfte es in der volatilen Lage kaum geben.

Doch mancher glaubt, dass die beste Zeit zum Einstieg schon wieder vorbei ist. Langsam beruhigt sich der Wandel in der Branche, den diese nach einem goldenen Jahrzehnt erlebt. Wie sich Immobilienpreise, Finanzierungsbedingungen und politische Vorschriften nun in den nächsten Monaten und Jahren entwickeln, lässt sich erwarten, aber nicht vorhersehen.

Der Zeitpunkt sollte jedenfalls nicht allein über den Kauf einer Immobilie entscheiden. Es braucht mehr Kriterien, die auch davon abhängen, ob das Haus oder die Wohnung zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage gedacht ist. Oft ist dann die Rede von „Lage, Lage, Lage“. Denn die Position wie in einem belebten Viertel dürfte dem Immobilienwert auch künftig guttun. Als weiteres Kriterium tritt der Energieverbrauch der Immobilie hinzu. Ist das Haus energetisch saniert oder eine Wärmepumpe installiert, müsste hier weniger investiert werden. Vieles fließt in den Wert einer Immobilie ein. Doch ein optimaler Zeitpunkt zum Kauf findet sich erst im Rückblick